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建立完善城镇住房廉租制度体系（2）

〖来源:中国建设报 | 作者: | 时间：2003-8-22 | 浏览：双击滚屏〗

    4.拟研究出台租金补贴还贷的相关政策。
    租金补贴还贷是针对房改危改区的最低收入家庭在购买安置房时，政府通过廉租住房资金负担一定比例的房价款（通过补贴的形式分期支付）的形式，提高他们的购房能力，帮助最低收入家庭购房。
    租金补贴还贷，虽然政府要为个人购房负担房价，但同让廉租家庭用租金补贴到市场上租房相比，政府支付补贴只是短期行为，从长远看，无疑节省了政府开支，起到了一劳永逸的作用；同政府用建房、购房方式筹集房源再实物配租给廉租家庭承租的方式相比，由于在解决住房问题上，这部分家庭也要承担一定的支出，也减少了政府实物配租的资金压力。
    同时，对最低收入家庭来讲，通过采用租金补贴还贷的方式，拥有了产权属于自己的住房。租金补贴还贷的政策更重要的意义还在于，在很大程度上解决了房改危改区最低收入家庭的购房支付能力不足的问题，对北京市大面积危旧房改造工作的开展起到了积极的推进作用。
    由于租金、补贴还贷政策在北京市危旧房改造中既有重要的现实意义，同时，与廉租住房租金补贴和实物配租相比又有自身的特点，因此，北京市目前正在积极研究制定其中的具体政策，将租金补贴还贷作为廉租住房政策实施方式的一项重要补充。
    最低收入家庭住房保障政策的实施程序与管理措施
    （一）执行严格的管理程序，确保廉租住房政策的有效实施
    多层次的管理构架。 2001年8月北京市政府出台了《北京市城镇廉租住房管理试行办法》，国土房管局和市财政局、民政局下发了《北京市城镇廉租住房管理试行办法实施意见》，规定了城八区廉租住房统一的申请条件和配租标准，明确了廉租住房管理相关各部门的职责，规范了廉租住房管理工作受理登记、轮候摇号、配租实施、定期审核等程序。建立起市、区、街道三级管理，房管、民政、财政、街道办事处各部门配合实施的多层次管理构架。
    严格的准入制度。目前在北京市廉租住房的准入上实行申请，核查，公告，登记制度。
    申请：凡申请廉租住房的家庭首先需到户口所在街道办事处证明其低保和优抚的资格，然后领取申请登记表；
    受理核查：申请家庭在填写相关情况后，持户口、身份、住房等相关证明材料到所在区房地局的廉租住房管理部门或派出机构进行相关情况的核查；
    公告：材料齐全无误的在户口（居住）所在地进行为期10日的公告，接受群众的监督；
    登记：公告无异义的，区廉租管理部门提出初审意见报市廉租管理部门复审，符合条件的予以登记。
    廉租管理部门自受理之日起13个工作日内，需对申请家庭做出是否符合条件的通知，已登记的需发放《北京市廉租住房家庭登记通知单》。
    公开公平的轮候摇号制度。考虑到廉租住房实施初期，申请家庭多，在配租顺序上城八区采取了轮候摇号制度。城八区所有登记家庭集中由市廉租管理部门统一进行摇号配租，有利于城区范围内的公平，不会带来各区人数、财力的差异，造成解决的程度不同，影响稳定。
    轮候摇号制度作为一种排序方式，能够充分体现公开和公平的原则，这是因为如按困难程序排序，会由于廉租家庭情况各异，判断复杂，增加人为的因素和操作的管理成本；
　　如按申请顺序则较易引起初期的申请拥挤和管理的难度。
    自2001年11月北京市廉租住房制度实施以来，截止到2002年5月31日，北京市共进行了四次廉租住房摇号配租活动，全市849户申请家庭中共有798户家庭获得配租资格，北京电视台转播了四次的摇号过程。廉租家庭的人均住房使用面积从配租前的2.2平方米-人增加到10.7平方米-人，大大改善了低收入家庭的居住水平。
    严谨的备案制度。在补贴发放上，通过备案制度保障资金的有效使用。当租赁双方达成意向后，需签订廉租管理部门制定的《北京市城镇廉租住房租赁合同》，共同到廉租住房管理部门备案后，由房主持《北京市廉租住房租金补贴发放通知书》到指定银行按月领取补贴租金。廉租家庭租赁房屋的租金超过应补贴租金的，超过部分自行承担；如不足补贴租金的，则按实际发生金额领取。备案制度的实施不仅有效地保证了廉租住房的补贴用于廉租家庭解决住房困难，而且保护了租赁双方的利益。
    实行定期审核制度，建立合理的退出机制。与准入制度相对应，廉租住房实行退出机制，有关部门实行定期审核制度，对廉租家庭的收入、人口和住房情况进行核查。主要政策为：当廉租家庭的收入高于低保标准后，有关部门将发放书面通知， 6个月后停发其家庭的租金补贴或令其腾退实物住房；当廉租家庭人口减少后，将相应减少补贴租金（人口增加的需重新申请）；廉租家庭由于拆迁等因素住房情况变化的，应相应减少、停止租金补贴或退出廉租住房；对实行租金补贴的家庭，有关部门每半年核查其居住情况，有虚报，瞒报，转借，转租行为的立即停发补贴租金。
    引入计算机管理系统，进行科学、规范的管理。目前已开发了“廉租住房管理系统软件”，对廉租住房的申请受理、登记审批、摇号产生、配租备案及变更管理、定期审核等程序利用计算机进行管理，实行了档案管理、变更登记、通知发放、统计查询及区县和市局数据交换等功能的科学化和规范化，有效适应廉租住房作为一项长期和动态工作的管理需求。
    （二）采取有效措施，推进租金补贴方式的实施
    放开政策，使租赁双方受益。为使租金补贴政策顺利实施，北京市突破原有公房管理政策，明确了目前可提供给廉租家庭租赁的有以下三种类型的住房：
    单位和居民家庭具有所有权的房屋（包括有确权证明的已购公房）；
    居民家庭承租的直管公房和未被产权单位禁止租赁的自管公房。按廉租住房有关政策的规定，将直管公房租赁给廉租对象家庭的，产权单位不得收回住房，并不收取收益分成，自管房单位也应鼓励房屋出租给廉租对象家庭；
    坐落在城镇集体土地上的乡以上人民政府开具证明的房屋。
    租赁价格充分依据市场价格，由廉租家庭和房屋出租人按房屋的位置、面积和设备等状况协商议定，廉租家庭可根据自身的具体情况自行选择租赁合适房屋。
    为廉租家庭提供便利和免费的服务。在廉租房制度的实施中引入市场机制，指定以中介机构为主的租赁代表单位为廉租家庭提供免费代理服务，是北京廉租住房管理实施的一大特色。
    2002年1月10日北京市国土房管局与14家租赁代理单位签订了廉租住房服务确认书。“确认书”规定了指定单位必须是北京市“放心中介企业”的房地产经纪机构或隶属房地产行政管理部门并承担相关房地产职能的单位。
    通过签订“廉租住房服务确认书”，明确了廉租住房管理部门、指定租赁代理单位双方的职责，是指定租赁代理单位提出了具体的工作要求，同时对指定租赁代理单位的资格申请和资格取消也作出了相应的规定。
    这些指定的租赁代理单位在以租金补贴为主的廉租住房政策中发挥了积极的作用，第一批廉租住房摇号配租活动前，代理单位已筹集了1000余套千元以下的低价位房源。
    租赁代理单位在廉租家庭配租后积极主动上门，不辞辛苦为廉租家庭提供优质服务，为规范中介市场行为，树立中介良好的形象起到了积极的作用。
　　（完）