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全国物业管理工作会议经验交流（天津）

〖来源: | 作者: | 时间：2003-8-22 | 浏览：双击滚屏〗

              全面贯彻《物业管理条例》
         建立新体制再上新台阶促进新发展
                 天津市房地产管理局
                 （2003年7月14日）
　　
　　各位领导、同志们：
    在国务院《物业管理条例》即将实施之即，建设部召开全国物业管理工作会议，全面部署、贯彻新《条例》，是非常及时的。新《条例》的颁布实施，标志着我国物业管理发展进入崭新的历史阶段，将会成为新的里程碑。前面，听了部领导的讲话和兄弟省市领导的发言，很受启发，对学习贯彻好新《条例》充满了信心。房地产业司的领导让我们在会上介绍一下学习贯彻《条例》的体会和打算，因为时间短，学得不深，把握的不透，只能结合天津物业管理发展的实践，谈些粗浅的体会和贯彻的想法，不妥之处请领导和同志们批评指正。下面，我从三个方面向领导和同志们做一汇报。
　　
    一、新《条例》是实践“三个代表”，把握市场经济规律促发展的结晶
    我国物业管理体制的建立，是伴随着市场经济体制的不断完善发展起来的，既有新生事物的特征，又有计划经济的印痕，它的发展虽有波折，但在建设部的指导下，全行业始终坚持了一条主线，就是以市场为导向，以满足广大群众不断增长的物业管理服务需求为己任，在发展中规范。从而促进了物业管理事业的蓬勃发展，并呈现出了旺盛的活力。物业管理已成为各地区发展第三产业的新亮点，实践“三个代表”的重要载体，引起了各级领导的高度重视。新《条例》的出台，就充分体现了这一点。从天津物业管理发展的历程看，也充分证明了这一点。
    天津的物业管理起步比较晚，但在市委、市政府的正确领导下，在建设部领导的亲切关怀和指导下，发展比较快。
　　目前全市实施物业管理的项目达到1450个，管理面积6950万建筑平方米，其中住宅5727万建筑平方米，占全市住宅存量的50％。物业管理企业663家，从业人员4万余人，营业额近10亿元。形成了住宅小区物业管理快速增长，商贸办公、医院学校、工业仓储等非住宅物业管理全面发展的新格局。
    几年来，我市物业管理工作始终坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导。从拉动住房消费、改善城市环境、促进服务业发展，保持社会稳定的大局出发。紧紧抓住提高物业管理服务水平，提升广大业主监督能力、提高物业管理运行质量这一重点。在改善法制环境、加快市场化进程、增强市场调控能力上下功夫，收到了明显效果。我们的体会是：
    （一）高质量的立法是实现物业管理健康发展的关键
    市场经济实质是法制经济，依法确立市场规则是建立公开、公平、有序、高效市场体系的前提。几年来，我局始终把物业管理的法制建设摆到重要位置，做好规划、争取计划、落实责任、搞好协调。先后出台实施了以《物业管理条例》为核心的地方性法规、规章及配套办法十余个，同时推行了《物业管理服务合同》、《业主公约》等4个示范文本，初步搭建起了比较系统的物业管理法制框架。我们在物业管理立法实践中，特别注重效率与质量的统一，自觉地克服部门立法的弊端，坚持市场经济价值取向，注重发挥市场机制作用，着眼于体制创新，实现权力与利益的脱钩，权力与责任的挂钩。为此，我们在立法实践中注意“摆正四个关系、搞好四个结合、做到四个坚持”。即：转变管理就是审批的观念，摆正“私权利”与“公权力”的关系；转变“有为就有位”的观念，摆正权力与权利的关系；转变程序规范无关紧要的观念，摆正母法与子法的关系；转变“有权”才能管理的观念，摆正管理与服务的关系。做到有针对性解决问题与制度创新相结合；契约联接与信息对接相结合；行政处罚与市场惩罚相结合；借鉴外地经验与保持地方特色相结合。坚持细化到位、减少配套、方便运用；坚持权利与义务对等，保护弱势群体；坚持法条简明，语言简洁、通俗易懂、不扰民；坚持开门立法，增加立法的透明度。高质量的立法，促进了政府职能的转变，完善了市场规则，优化了市场环境，提升了物业管理的公信度。
    （二）制度的创新是实现物业管理可持续发展的根基
    物业管理要实现管理体制、经营机制的根本性转变，关键是制度创新。为此，我们着力从五项制度的建立入手，改善物业管理的经济、社会环境。一是建立前期物业管理备案审查制度。即：开发商在售楼前要聘请物业管理企业制定物业管理方案，签订前期物业管理服务合同，经备案审查符合规范标准方可售房。这项制度的推行，实现了物业管理的前移，把住了入市关，从源头上解决了物业管理内容不规范、服务无标准、收费不合理、建售管脱节的问题。二是建立物业管理双确认制度。即购房人在签订购房合同的同时，还要书面确认《前期物业管理服务合同》和《业主公约》，使三方当事人履行义务、承担责任的承诺契约化。这项制度的推行，不仅有效地保护购房人的权益，在买房的同时买到透明的物业管理，并且对售房违规承诺也是一种有效的约束机制，减少物业管理纠纷。三是建立业主会制度。由原来的管委会制度转变为业主会制度。业主会享有决策权，管委会是业主会的办事机构，承担日常监管职责。目前我市已成立的603个管委会正在办理转换手续，有32个项目按新体制成立了业主会。到年底全市业主会建立率将达到80％，有近5000位业主委员直接参与物业管理的监督工作。业主会制度的推行不仅搭建了业主与企业的沟通平台，而且为维护业主的合法权益，体现大多数业主的意愿提供了组织保障。四是建立住房维修基金制度。凡是出售和购买商品住宅的，都要按比例缴存维修基金。在推行这项制度时，我们不仅公布了缴存的方法，同时还公布了保证资金安全运营、方便使用的措施，让广大群众放心，赢得了广大购房人的理解和支持。
    今年1月1日开始施行此项制度以来，半年多的时间就归集了维修基金1.67亿元。五是建立物业管理服务费双向协商制度。即：普通住宅物业管理服务费实行政府指导价，其他住宅和非住宅物业管理服务费自主协商确定。政府指导价格标准采用等级加菜单的方式确定，物业硬件确定等级，物业管理软件提供菜单。使服务数量和质量与收费标准紧密搭接，让业主能够选择到质价相符的物业管理服务。
    （三）加快物业管理市场化进程是增强行业活力的保证
    物业管理行业要增强活力就必须加快推进市场化进程，与时俱进。对此，我们从三个方面入手，努力提高我市物业管理的市场化。一是鼓励物业管理企业整合重组，实施规模化发展战略，努力提高市场的集合度。我们连续三年在全行业大力推进物业管理资源整合。在我们指导帮助下，有100多家物业管理企业进行了重组、转制，相继组建成10家大型物业管理企业，有5家企业已经跃升为国家一级企业。重组后实现了规模经营，经济效益明显提高。同时也促进了市场格局的优化，市场集合度明显提高。3％的企业市场占有率达到了30％，盈利占全行业的60％。二是扶优扶强，培育龙头企业，树立行业品牌。我们以评选十强物业管理企业为载体，以严格按“合同”办事，提高服务质量为切入点，加快物业管理企业信用制度的建设，增强物业企业打造品牌的内在动力。我们因势利导，不断扩大招投标覆盖面，用市场机制推动物业管理资源向诚实守信、知名度高的企业流动，使市场惩恶扬善机制发挥作用。三是改革体制，创新机制，努力提高经济运行质量。在我们的大力推动下，我市有70％的房地产开发企业与物业管理实行了分业经营，建立了比较清楚的经济关系，为物业管理的社会化奠定了基础。我们还积极推进经营结构的调整，在大企业中推行项目经理制，实现管理层与劳务层的分离，有30％的大企业组建了专业化分公司，独立核算，契约连接。在小企业中推进转向，转化成专业公司，为大企业专业化配套。市场格局的优化，促进了全行业经济运行质量的整体提高。据统计，通过结构调整，专业化、市场化运作，物业费收缴率提高了10％，物业管理成本降低了5％。
    （四）努力提高业主参与能力，充分发挥管委会监督作用是规范物业管理的基础
    业主自治能力和维权能力的提高是市场主体制衡机制发挥效能的关键，是营造和谐的管理氛围的有效方法。为此，我们下力量推进管委会建立和完善，努力提高业主的议事和监督能力。一是加快管委会建设步伐。经过我们多年的不断努力，全市管委会建立率已达到了75％，管委会的建立有效地维护了广大业主的合法权益，同时也为企业维护公共利益，制止违章行为提供了有效的支持和帮助。据调查，成立管委会比没有成立的，物业费收缴率平均高出10％。二是落实业主的知情权。我们推行了业主会和物业公司决定的重大事项、物业费收支情况、维修基金归集使用情况、业主委员会活动经费使用情况等五项公示或报告制度。这些制度的落实，不仅保障了业主的合法权益，而且使广大业主支持物业管理工作。三是充分发挥管委会作用。管委会建立后，我们指导他们建立起一套比较完整的议事、办事和报告制度，使其工作规范化。此外，我们还在全市开展了评选优秀管委会主任活动，对优秀主任进行表彰，从而调动更多人积极参与公益事业。
    实践证明，物业管理这一新体制的建立和完善，有效地改善了城市面貌和群众的居住环境，促进了社会经济协调发展。物业管理的发展，从根本上改变了过去新建小区面貌一年新、二年旧、三年破的状况，较好地解决了城市管理由政府包揽一切的难题，探索出一条城市管理市场化的有效途径；
　　物业管理的发展，促进了群众住房消费观念的转变，较好地解决了群众购房的后顾之忧，拉动了商品房的销售；物业管理的发展，已使其成为第三产业的重要组成部分，它既有售房的即时拉动作用，又是拓宽服务业的重要载体，是发展第三产业新的增长点，不仅促进了经济结构的改善，为国家贡献税收，也为社会创造更多的就业机会，为社会稳定发挥了积极作用；物业管理的发展，促进了社区精神文明的建设。
　　物业管理小区不仅普遍建立了维护公共利益的“业主公约”，提高了“公德”意识，而且许多开发企业和物业管理企业投资建立了社区活动场所，增添了活动设施，为居民群众开展文体活动创造了条件，许多物业管理企业组织开展了丰富多彩的文体活动，提升了居民群众的文化品位，物业管理已成为文明小区建设、治安小区建设的重要载体和主力军，为精神文明建设做出了贡献。特别是在这次抗击“非典”战役中，物业管理行业承担起社会责任，消毒、隔离、防范等工作中冲锋在前，树立了良好的形象，赢得了广大群众的赞誉。
　　
    二、认真学习新《条例》把握实质、立足创新
    自国务院颁布《物业管理条例》以来，我们进行了认真的学习和深入的研讨，感到这部行政法规非常解渴，有鲜明的特点：既能针对目前物业管理存在的热点问题来对号入座，又指明了市场化发展的方向，具有一定的前瞻性；既体现了业主与物业管理企业双方主体的平等地位，又适度保护了弱势群体消费者的权益；既转变了政府职能，增大了“私权利”条款的比重，又从维权服务中体现了“公权利”；既清晰了权利主体各自的权力义务，又明示了契约、合同搭接协调关系的途径；既明细了具体管理事项的操作规程，又着眼制度创新。我们在理解《条例》这些特点的同时，把握《条例》创新的内涵，对全面贯彻这个法规，实现物业管理两个根本性转变是十分重要的。对此，我们在学习中归纳出《条例》有十个方面创新和亮点：
    一是实行业主大会制度。强化了业主在物业管理中的主导地位，业主行使权利有了载体，决策会更加科学、民主，业主参与管理意识将会增强，集体维权能力将有明显提高。
    二是实行双确认制度。买房子的同时，也要买物业管理，增强了业主在物业管理中的知情权，约束了售房企业的不规范行为，实现建、售、管衔接，与国际惯例接轨。
    三是实行物业管理企业和管理人员市场准入制度。在全国精简资质审批，取消或降低入市门槛的大背景下，物业管理行业还将保留企业资质管理和人员资格管理是十分难得的。
　　说明我们这个行业有其特殊性，它的规范关系经济发展和社会稳定。从另一个角度看物业管理已逐渐形成一个新的产业，在经济、社会活动中发挥着举足轻重的作用。
    四是实行新建住宅物业招投标制度。物业管理引进了市场竞争机制，促进了两业分离，市场配置资源的基础作用将得以发挥，优胜劣汰的格局将会逐渐形成，对企业来讲既是机遇，又是挑战。
    五是实行住宅项目专项维修资金制度。形成住房“养老”保障机制，为物业管理可持续发展提供了物质保障，为社会的稳定减轻了压力。
    六是实行物业管理区域统一管理制度。一个物业管理区域由一家物业管理企业管理，建一个业主大会。这项制度不仅有利于降低物业管理成本，实现集约经营，减轻业主的负担，而且适应了熟地批租的新形式，满足了房地产开发的多样性。
    七是明确了配套专业经营部门的分工和责任，使物业管理企业减轻了负担。物业管理企业包打天下的格局将会得到根本性转变，物业管理专业化程度将会明显提高。
    八是明确了物业管理企业、业主大会、居委会之间的关系，为物业管理和社区建设协同发展创造了良好的法制环境。
    九是明确了空置房屋物业管理费缴纳主体。未售出的房屋由开发商交纳，售出的由购房人交纳。这项规定不仅有效地保障了物业管理企业的权益，并且间接的维护了交费业主的利益。
    十是明确了共用部位、共用设施设备的权属。物权的细化，有利于界定物业管理当事人权利义务关系，特别是准确、有效、合理地界定社会管理中公权与私权的关系，对保障社会公共利益和物业管理权利主体的合法权益，促进物业管理规范运行是十分有意义的。
    以上十个创新的亮点，也是全面贯彻新《条例》的重点，我们要劳劳把握，并落实到操作层面上，确保新《条例》不折不扣贯彻落实到位。
　　
    三、全面贯彻新《条例》，立足当前、着眼建制
    为了把新《条例》贯彻好，我们要在深入学习掌握精神的基础上，特别是结合这次会议的要求，分“三步走”：9月1日前做好贯彻新《条例》的各项准备工作，不留空挡；
　　年底前集中宣传、培训营造氛围，并做好各项新制度的试点工作；明年全年广泛推行新制度，把十项重点工作全部落实到位。
    （一）广泛宣传、系统培训，营造依法管业、依法维权的法制氛围
    我们要开展百日宣传新《条例》活动，在新闻媒体开辟专栏、专线，设立网页、电子信箱宣传解答热点问题；我们还要采取知识竞赛、咨询服务月、社区宣传日等群众喜闻乐见的形式进行广泛宣传，把《条例》宣传画送进小区，在全社会掀起物业管理知法、学法、懂法的新高潮。我们要适时举办新《条例》宣讲大会，对全市行政管理人员进行系统培训，使他们尽快掌握《条例》的实质内涵。要加强对物业管理企业管理人员的培训，把公司经理和项目经理培训一遍，提高他们依法管业的意识和能力。同时，加强对业主会主任的培训，促进广大业主和业主会维护自身权益能力的提高。
    （二）做好地方法规与新《条例》衔接，确保《条例》全面贯彻落实
    我们要在认真学习新《条例》的基础上，对我市的法规、办法进行修改完善，做好政策衔接。对新《条例》要求地方制定的，尽快研究出台相应规定，保证新《条例》的完整实施。根据新《条例》及配套的管理办法，在操作层面上制定周严的市场规则和办事程序，确保新《条例》的正确实施。
    （三）加快物业管理新体制的建立，全面推行新制度
    新《条例》是在认真总结我国二十年来物业管理实践经验基础上，借鉴了国外和各地区的成熟经验，按照建立社会主义市场经济体制的要求制定出来的，在建立物业管理新体制上，有许多制度创新。全面贯彻落实新《条例》的首要任务是按照法规要求改革体制、创新机制。对此，我们要集中时间和精力，研究各项创新制度的落实工作；要找好载体，落实抓手，做好示范。今年，我们要全面落实五项制度，最大限度的发挥市场机制功能，推进我市物业管理市场化的进程。
    （四）严格依法行政，整顿规范物业管理市场
    全面贯彻落实新《条例》的关键是提高行政执法人员依法行政的能力，落实行政执法责任制，加大执法监督力度。
　　我们要通过加强对各级行政执法人员的培训教育、案例分析、新旧案例对比等形式，使他们增强对新法的认识，熟练掌握新法的规则，提高执法的水平。通过引进社会和舆论监督，提高行政执法透明度，增加房地产行政执法的压力和动力，发挥执法监督的作用，切实落实行政执法责任制。此外，我们还要加强与建设、市容、工商、物价等行政主管部门的协调配合，形成联合执法合力。树立对违法行为放任就是对守法人不公。不依法行政，不严格执法就是行政不作为失职的观念。做到查处违规行为不手软，整顿规范市场不放松，以贯彻新《条例》为契机，重塑物业管理行业新形象。