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抵押贷款利率不断走低美国房地产市场步步高升

〖来源:中国房地产报 | 作者: | 时间：2003-8-29 | 浏览：双击滚屏〗

    近两三年中，虽然美国经济发展速度步履蹒跚，但是房地产市场却始终保持强劲，成为美国经济中少见的亮点之一。
　　究其原因，抵押贷款利率不断走低是其中最主要的原因。
    住房市场是美国经济的重要支柱之一。有关统计显示，在美国经济发生衰退的2001年，美国房地产市场的发展使经济增长率提高了0.5个百分点之多。如果没有房地产市场的繁荣，当年美国经济的增长率就不是最终统计的0.3％，而是全年负增长。近一年半以来，房地产市场的继续走强，并带动其他相关行业增长，对美国经济的经济复苏起到重要的支持。
    美国住房市场的最大特点是房屋销售速度快。2003年5月份，美国的独门独院的单栋新房销售量以年率计算为115.7万套，比4月份猛增了12.5％，也比去年同期大增了17.9％。到5月底，美国待售的单栋新房存有量仅为33.6万套，如以5月份的销售速度计算，只要３个半月时间即可全部售完。由此可见，美国建筑市场的流通和资金周转速度相当迅速，房屋闲置率很低。
    美国房地产市场持续强劲的原因主要有两个。首先是房屋价格与收入相比处于相对较合理的水平。美国商务部的报告显示，近年美国家庭的平均年收入大致为4.2万多美元，而5月份美国的单栋新建住房的全国中间价格为19.5万美元，全国平均价格为24.25万美元，分别相当于家庭平均年收入的五倍和六倍左右。
    控制住房价格使大多数家庭能够承担得起，这是美国住房销售顺畅的重要前提。而灵活可行的住房销售运作机制——贷款买房，是美国住房销售久盛不衰的最重要的原因。虽然房价比较合理，但无论购买新房还是旧房，十几万乃至几十万美元对普通美国家庭来说一次付清房款还是比较困难。
　　因此，以抵押贷款方式购房就成了美国最普遍的房屋交易方式。
    美国以抵押贷款方式购房的步骤为购房者提出贷款申请、金融机构对申请人进行贷款资格审核、金融机构委托房地产事务所对房产估价、签订合同和发放贷款完成购房。购房后，贷款人依照抵押贷款合同分期偿还贷款，并将房产产权证明作为抵押物交银行保存。还清贷款后房产归个人所有。如果长期不能按期偿还贷款，银行有权通过有关部门收回房产充抵贷款。
    美国最常使用的是30年期固定抵押利率贷款方式，购房时的利率确定30年内不改变。目前抵押贷款利率持续创历史新低给本已炙热的房地产市场又注入了新的力量。上世纪90年代后期美国利率处于8％上下的高峰时，以30年期固定抵押利率贷款，每月需要偿还700多美元。而按照现在的利率计算每月所需偿还的款项不到600美元。不过，无论是700美元还是600美元，对于有固定工作、中等收入水平的美国家庭来说，绝大多数都是承受得起的。
    对抵押贷款购房运作影响最大的问题是如何保证贷款者如期还贷，以及银行是否能够顺利收回贷款、降低贷款风险。
　　因此，信用机制就成为住房贷款市场成功运作的最重要因素。
　　在这方面，美国成熟的信用体系起到了非常重要的作用。金融机构对申请人进行贷款资格审核内容涉及各个方面，除了最基本的情况外，主要内容还包括家庭收入情况、负债情况、平时支付各种开支是否及时、信用卡是否出现过恶性透支等等。甚至连平时开车的违章情况也可作为审核申请人的信用程度的标志之一。由于美国的网络系统非常发达，金融机构可以通过各个机构的网络很快查清申请贷款人的各方面纪录，从而确定申请人的信用等级，进而决定是否可以向该人提供购房贷款。
    从多年的实际情况看，美国实行的以长期抵押贷款方式解决住房负担问题是一个比较成功的路子，运作规范有效。
　　而经过长期努力建立起来的完善的信用机制，则是美国住房市场取得成功的基础。