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建立完善城镇住房廉租制度体系——北京市最低收入家庭住房保障政策的实施与管理

〖来源:中国建设报 | 作者: | 时间：2003-8-21 | 浏览：双击滚屏〗

    北京市最低收入家庭住房保障的主要方式
    廉租住房制度作为政府一项重要的社会政策，作为新的住房供应体系的一个重要部分，其政策设计和管理实施是一项复杂的系统工程。北京市廉租住房制度是建立在明确住房保障目标和深入研究分析北京地区实际情况基础之上的，充分体现出目标的明确性，方式的多样性，实施的有效性、公开性及管理的规范性。
    （一）最低收入家庭住房保障的基本思路
    1.廉租住房供应对象的确定。
    北京市将廉租住房的供应对象限定在民政部门确定的享受城市居民最低生活保障的家庭和城镇优抚对象家庭。这两种对象均已经过民政部门的严格审核，低保对象的月家庭收入低于北京市城市居民最低生活保障标准，优抚家庭也符合相应的优抚资格条件，廉租住房将供应对象定为民政部门审核，通过资格的低保和优抚家庭，可有效地保证住房提供给最需要的家庭，并减少了资格核定的管理成本。
    2.住房保障基本标准的确定。
    北京市目前将廉租家庭的住房困难标准定为人均住房使用面积7.5平方米（使用面积）以下，为其家庭的配租面积为达到人均住房使用面积10平方米。北京市安居工程实施10年来，已解决人均居住面积5平方米以下（使用面积7.5平方米）的家庭4万户，尚有1.4万户低收入家庭未解困，目前将住房困难标准定为7.5平方米仍有现实的意义。
    配租面积的标准确定主要依据的是目前北京市人均居住水平， 2000年北京城镇居民的居住水平达到人均使用面积16.8平方米，按国际惯例，政府对低收入家庭的住房保障应不低于并适度超过全社会居住水平一半的标准，同时按每户家庭为3口之家计算，使用面积在30平方米的住房，从使用功能上分得开，住得下，可满足基本居住需求。
    目前采取低标准的原则，适应了当前北京市的实际情况，从长远来看，随着收入监管制度的建立健全，在政府财力逐步提高的基础上，政府对低收入家庭的保障范围和保障程度将进一步提高。
    （二）北京市廉租住房制度的主要实施方式
    北京市廉租住房政策的实施主要有三种方式。对人均住房面积高于确定的住房困难标准（人均住房使用面积7.5平方米）的最低收入家庭，实行租金减免政策；对人均住房面积低于确定的住房困难标准的最低收入家庭，政府将采取以租金补贴为主，实物配租为辅的方式解决其住房困难问题。
    1.租金减免方式针对于中国过去公房较多，绝大多数城镇居民拥有住房的情况，在当前推进公房租金改革，逐步向市场化租金过渡的基础上，对最低收入家庭给予保障的一种措施。此项政策出台于2000年北京市城镇公房租金提高到3.05元/平方米以后，即对低收入家庭采取新增租金免交的做法，实际是廉租住房政策实施的一部分。
    目前，廉租住房制度的租金减免政策主要针对住房面积达到困难标准以上的城镇低保和优抚对象家庭，可继续向产权单位申请新增租金免交。免交部分仍由产权单位承担，这种方式实际是在政府集中解决财力不足的情况下，采取的暂由单位承担的方式，由于低保和优抚家庭多数居住在直管公房内，也可视为是政府间接承担了保障责任。
    2.租金补贴方式是指政府为符合条件的廉租家庭按其家庭的配租标准发放补贴租金，由其到市场上自行租赁房屋或选择租赁廉租管理部门指定租赁，代理单位推荐的合适的房源。目前北京市城八区租金补贴的标准按市场租金的平均水平核定为每人每月每平方米25元。
    北京市采取了以租金补贴方式为主的廉租住房政策，主要有以下原因：
    （1）租金补贴方式首先针对了廉租家庭的具体情况，满足其生活和居住的实际需求。据调查，城八区低保和优抚的住房困难家庭中有三分之一的18岁以下青少年，并有相当一部分残疾人和重病人，大多数家庭存在孩子上学，老人就医的问题，同时这些家庭作为谋生手段的送奶，卖报，修车等职业也具有很强的地域要求，租金补贴可由廉租家庭自主选择租赁住房，可满足自身的不同需求。同时有效避免了低收入家庭过于集中。
    （2）租金补贴方式灵活性强，针对性强，需要多少补贴多少，同时有利于形成退出机制。
    （3）在有限的启动资金下，可提高资金利用率和覆盖面。按目前北京市确定的廉租配租标准为人均使用面积10平方米，租金补贴每平方米25元计算，对一个符合廉租申请条件的无房户家庭（三口之家）如实行租金补贴年需资金9000元。如政府出资购房，按建筑面积40平方米的房屋（按每平方米3000元的价格）一次购房需12万元。实行租金补贴当年可补贴无房户13户。因此在启动资金有限的情况下，实行租金补贴可提高解困的覆盖面。
    （4）减少了政府的管理成本及工作协调难度。租金补贴发放是政府在廉租住户和出租房主将签订的租赁合同到廉租管理部门备案后，通过银行对房主发放补贴租金，减轻了政府实物配租建设住房，房源筹集、分配及今后管理造成的较高的管理成本，提高政府廉租住房的工作效率。
    （5）在一定程度上促进房屋三级市场的活跃。
    目前北京市绝大多数居民有了自己的住房，相当一部分居民因单位补差分房或对现居住面积、地点不满需出租住房，并且直管公房中的不可售公房大多集中在城区，位置好，面积小，有一定的空置量，可有效满足廉租户的需要。租金补贴的方式有效利用了存量房，随着北京市房屋三级市场的开放，租金补贴会促进租赁市场的活跃并由于政府的监督作用规范了租赁市场。
    3.实物配租是指政府向廉租家庭直接出租租金低廉且面积适当的普通住房，租金标准实行政府定价，按最低收入家庭家庭收入的5％定。
    目前实物配租的对象主要为烈属、孤老、重残等特殊情况的住房困难户家庭：这些困难户非在职员多，是多年的老困难户，多为孤老、三无人员或无劳动能力的残疾人员，提高收入的可能性十分小，自行到市场寻求房源的能力差，政府提供直接的住房保障效果更明显。实物住房主要由政府出资收购或租赁符合廉租住房标准的二手房、拆迁房和部分商品房尾房为主，其面积和位置仍然以满足配租对象的实际需求为主。
　　（未完待续）