加快对国有大中型企业房管体制的改革　全面推动物业管理行业的快速发展

                 　　　　　　太原市房地产管理局
                　　　　　　二○○三年七月十四日

    有效推行物业管理，不断扩大社会化、专业化、企业化、经营型的新型管理模式的覆盖面，对提高城市管理水平，改善人民的居住环境，促进房管体制改革、机制转换具有十分重要的意义。太原作为内陆城市，物业管理起步较晚，产生于上世纪九十年代初期，经过近十年的发展，截至目前，全市有物业管理企业110家，管理项目360余个，覆盖各类物业的面积3300多万平方米。 从业人员1万余人，企业注册资本总额达5亿多元， 已逐渐成为一个相对独立的行业。为了使这一新兴行业快速成长壮大，几年来，我们结合本地特点，以大中型企业为突破口，坚持主动服务劝导、提高认识疏导、行政手段指导、政策措施引导的原则，对在大中型企业实施物业管理、在老工业基地推行新型管理模式进行了有益探索，也取得了一定成效。
    一、深刻分析，认清特点，为物业管理的全面推行找准切入点。
    太原是全国36个大型城市之一，在经济结构定位上，建国以来一直是我国的能源重化工基地。聚集着煤炭、冶金、机械、化工、军工等行业的众多大中型国有企业，如西山煤电集团、太原钢铁集团公司、太原重型机械集团公司、太原铁路分局、中国网通太原公司、山西电力公司、太原第一、第二热电厂、国营晋西机器厂等。这些企业通常有如下共同特点，一是职工多，大型企业职工皆在万人以上，有的有几万甚至几十万人，如太钢、太重等。三是经营发展不均衡，在市场经济体制初步建立、社会尚处在转型阶段，部分企业的经营效益相对较好，如通讯企业、发电企业、金融企业等，但大部分企业效益较差，即工收入水平相对较低。四是物业修缮历史欠账多，大中型国有企业除改革开放后新兴行业的小部分建成时间较短外，多为几十年的老企业，物业本身及配套设施老化严重。
    综合上述特点，经过一段时期的调查研究，我们形成了几点认识：认识一，随着住房制度改革不断深化，公有住房出售工作已进行了十几年的今天，职工住房的私有率已达百分之八十以上，企业已没有再做大规模投资养护私产的义务，那么几百万平方米房改售房的维护和住宅区的环境建设任务由谁来承担？答案只有一个——就是推行新型管理模式物业管理。认识二，大中型国有企业的住宅和其他物业占全市房屋总量的比重较大，如果把物业管理在这一领域率先推开，对拓展我市物业管理的覆盖面，有效扩大行业规模，以点带面，以局部促全局，必将发挥出积极的榜样效应。认识三，大中型国有企业的职工约占城市总人口的三分之一，把物业管理先行引进该领域，让一部分人先享受物业管理服务，先享受物业管理带来的便利，先逐步形成“花钱买服务”的意识，让未享受物业管理的居民产生积极心理，对带动行业全面发展、推动整体进步无疑是有益的。认识四，市场经济体制的建立，现代企业制度的推行，要求国有企业从主业中剥离后勤辅助服务机构，解除企业办社会的压力，卸掉这块沉重的包袱，集中精力经营好主业。推行物业管理，符合建立现代企业制度的改革方向、顺应社会发展趋势，有利于国有企业深化改革，使之轻装上阵，全身心投入经营发展，在市场经济的浪潮中再造辉煌。认识五，向业主推行物业管理，提供有效且经济的服务，最大限度的提升和发挥物业的使用价值和最大效用，为居民提供优美、舒适、宁静、快乐、健康的生活环境，呼唤了职工群众改善居住环境质量的要求。
　　物业公司通过提供优质服务，把物业管理与建设文明企业，塑造有理想、有道德、守纪律的公民，创造温馨、和谐、安居乐业的良好氛围结合起来，在具体工作中贯彻体现了“三个代表”重要思想。认识六，由于物业管理是一种市场行为，在新旧体制交替、新旧观念撞击、新旧矛盾交错的特殊历史时期，在国有企业深化改革、职工收入多数较低的条件下，推行一种新型管理模式，应充分估计可能存在的困难和阻力，在思想、政策、宣传、组织、行为、方式等各方面做好充分的准备。
    明确了发展方向，我们着手拟定大中型企业推行物业管理“三步走”战略。第一步，号召“主辅分离，模拟独立核算”。要求企业将后勤辅助服务机构从主业中剥离出来，不仅是各类房产设施的建设、管理和养护，而且包括学校、医院、幼儿园等辅助机构，专项补贴，模拟核算，盈亏自负，分灶吃饭。第二步，要求原有后勤房管机构“转换体制，独立核算”。各企业将原有房管机构整体转变为物业管理企业，可作为企业的全额子公司，有条件的也可成立企业控股或职工注册资金的有限责任公司。在经营方式上，实行自主决策、自主经营、自负盈亏、自我发展，企业暂时代表业主与物业管理公司签订管理合同对住宅和非住宅物业实行委托管理，物业公司除从母公司获取定额补贴外，开展多种经营增加收入。同时，我们要求有条件的企业应将部分非住宅物业无偿提供给物业公司使用，以扶持其成长壮大。第三步，鼓励、扶持大中型企业的物业管理企业走社会化、市场化道路，加强内部管理，提高服务水平，在管理好内部物业，服务好内部职工的基础上，利用国有大中型企业人才聚集、技术精湛的优势，积极拓展市场，向规范化、专业化的轨道发展。
　　
    二、全面服务，加强指导，务求国有企业物业管理的推行取得实质突破。
　　
    确定试点，分类指导。我市有大中型国有企业上百家，这些企业规模大小不同，经营状况不同，分属行业不同。如何结合企业自身特点，促进企业后勤加速转制；切实有效地推行物业管理，我们在全市范围内先后选取了30家企业，又从这30家企业中以规模大小、经营状况、分属行业为标准选取了3家，作为“麻雀”进行解剖。分别是太原第一热电厂、太原重型机械集团公司和山西针织厂。太原第一热电厂，属电力生产行业。 现有职工3400人，有3个物业管理小区，总建筑面积约24万平方米。企业效益较好，职工工资、福利水平比较高；太原重型机械集团，属机械制造行业。现有职工16000人， 有38个大小不同的职工住宅区，企业效益中等，职工工资、福利保持在社会平均偏上水平；山西针织厂，属纺织行业。 现有职工7000多人，有3个物业管理小区，总建筑面积17万平方米，企业效益较差，下岗职工近3000人。针对这些企业的实际情况，我们对每个企业都进行了调查研究，了解掌握了企业后勤辅助服务机构的人员、资产等情况，又为企业制定了分“三步走”的转制方案，征求企业意见后颁布实施。实践结果表明，只要我们本着科学的精神、求实的态度，扎扎实实地为企业服务、为市民服务，就会取得企业和职工群众的理解与支持，我们制定的方案实施后，取得了良好效果。
    深入基层，服务劝导。物业管理在我国虽然已诞生了20余年，但对太原这个内陆城市来说，仍是一个新生事物，在较短时间内提高人们的认识绝非易事。欲增强职工群众对这一行业的社会认同感，首先要增强企业领导的认同感。为了加速物业管理向大中型企业发展的进程，我们曾组织专门人员主动深入企业，定期对企业进行指导，采取多种形式宣讲物业管理本身的重要意义，从正反两方面宣讲物业管理对深化企业改革、促进企业发展的道理，讲企业的包袱沉重，讲房改售房的需要，讲时代进步的呼唤，讲职工群众的期盼，经过坚韧不拔的努力，企业领导层最终下决心在本企业推行这种全新的管理模式，为我们下一步的调研指导打下了较好基础。
    提高认识，宣传疏导。取得企业领导对物业管理的认同与支持固然是重要的，但消除职工群众的疑虑、求得他们的理解与配合对制度的推行则更为重要。在计划经济体制下，几十年来已习惯于低水平服务的福利制，又由于收入水平、支出水平有限，难以接受需花钱购买的服务，提出许多问题与不解。针对这种局面，我们根据企业现有条件，又针对性地开展了一系列活动．工作时间派人下企业为物业管理人员授课；放弃公休时间，到企业开专题讲座；成立不久的物业公司不能满意答复群众的问题，公司整理归类后，我们组织座谈会现场解答；我们在企业闭路电视上开办“物业管理大家谈”专题栏目；在厂报、厂刊上登载物业管理知识问答；
　　分类整理有销容，请物业管理公司在企业自己的网站上发布。
　　这些活动开展后，受到了企业和群众的广泛好评，也使物业管理这棵幼苗逐渐植入了人们的心底。
    加强规范，政策引导。物业管理的概念，对几年前的国有企业来说还是一个空白，为了使国企的这项工作一开始就在一个较高的平台上运行，我们在服务基层、加强指导、深入宣传的同时，加强了政策引导和行为规范。一是在转制之前，根据国家有关精种，结合我市实际，制定出台了《关于我市大中型国有企业房管机构转制  推行物业管理的指导意见》，对转制意义、目的、内容、方式等提出了明确要求，对转制时间也做了原则性规定；二是严格执行国家已颁布的法规、规章，要求成立的物业管理企业在管理资质、人员培训、持证上岗、服务标准、制度建设等方面，一律执行有关规定，把有形的方面进行了规范；三是随着时间的推移，根据工作进展情况，去年10月份我们又制定下发了《关于进一步加快我市大中型国有企业房管机构转制  全面推行物业管理的指导意见》，要求具备条件的企业物业管理公司要真正实现市场化运作，成立业主大会，直接和业主委员会签订委托合同，直接为业主服务，直接向业主收费；暂不具备条件的，要尽力缩短周期，2006年底前，大中型企业的物业管理单位全部实现社会化、市场化。
    政府支持，采取措施。20O2年是我市大中型国有企业物业管理工作取得明显成效的一年。为了优化我市的发展环境，市委、市政府开展了以拆除城市道路两侧违章建筑、植树种花种草、美化市容市貌等为主要内容的硬环境六项综合整治活动，一些长期困扰企业的工厂四周私搭乱建、影响生产、干扰生活的违章建筑被全部拆除，铲除了企业物业公司多年想铲除的毒瘤。按照市委、市政府的计划，今年整治的重点将向小街小巷和居民住宅区延伸，相信这一举措能使企业物业公司的服务水平更上层楼。
　　
    三、立足实际，深化改革，国企物业管理的发展取得明显成效。
　　
    经过几年的努力，特别是2001年以后试点企业产生了明显的带动、榜样作用，数十家大中型国有企业的后勤辅助机构掀起了一场改革浪潮。 截至目前，全市110家物业管理企业中，国企转制的物业物业公司约占三分之一，为总量的36％， 物业管理覆盖面积489万平方米，占总量的33％，真正变成了在旧住宅区引领物业管理向前发展的“领头羊”。试点企业中，太原第一热电厂，成立了业务涉及多个领域的、注册资金达3000万元的太原晋阳物业管理有限责任公司，从业人员932人。 在经营管理上，该公司已进入了“三步走”
　　战略中的第二步，完全自主经营、独立核算。公司最大的特点是，不仅承担一电厂职工住宅的物业管理，而且进入了工业区（车间、厂房）、宾馆等非住宅物业的管理领域，其管理项目多次获电力行业和地方各级政府的表彰，在环境卫生、园林绿化、服务水平、社会治安综合治理等方面走在了华北地区电力行业的前列。太原重型机械集团成立的太原重机物业管理有限责任公司，已迈出了第三步，在企业内部请母公司将职工物业管理费用变从前的暗补、多支出为现在的明补、合理支出，管好本企业物业的同时，已走向社会公开承揽物业管理项目。山西针织厂作为特困企业的代表，现已成立了山西晋生物业管理有限公司，该公司紧密结合企业实际，把物业管理作为针织厂的“稳定工程”来抓，目前已独立核算，并直接向业主收取物业管理费，靠优质服务和多种经营求生存、图发展。为居民办实事做好事，赢得了职工群众的敬佩、理解和爱戴，在企业仍不十分景气的情况下，基本实现了收支平衡。
    物业管理的改革实践证明，立足实际，创新思路，在老工业基地、大中型企业集中的地区实行物业管理，以局部促整体，“四两拨千斤”，推动全行业向前发展，总体效果是好的。一是行业规模明显扩大。表现在，一方面试点企业带动了非试点企业，另一方面，大中型企业的转制改革影响和催生了社会上的物业管理企业，2000年我市只有60余家企业，此后每年以20％的速度增长，今年1—6月，又有10家新公司注册。行业规模的扩大，对我市经济结构调整，扩大就业产生了明显作用。二是国企面貌有了很大的改现。实行物业管理，解决了企业内部过去长期存在的各自为政、重复建设的状态，为居住小区统一规划、集中建设、优化资源配置创造了条件。物业管理进一步拓展了社区的综合服务功能，居民的生活质量、环境质量有了明显的提高，广大职工更加安居乐业。三是有力地促进了企业的社会主义精神文明建设。创建各级优秀文明居住小区活动是社会主义精神文明建设的有效载体，物业管理工作是创建优秀文明小区的重要内容。在创建优秀小区的过程中，我们认真帮助、指导企业制定创建方案，号召物业企业软件硬件一起抓，既要搞好环境建设又要搞好思想文化建设，应开展丰富多彩的活动，体现自己的特色。实施中采取各种措施，调动一切积极因素引导居民参与，有利于塑造他们的文明意识、环境意识和健康向上的行为规范。四是解放了企业的生产力，促进了生产发展和效益提高。实行物业管理，实现了企业生产经营与社会服务两个系统的分离，企业摆脱了生活后勤方面的后顾之忧，便于集中精力抓好生产经营，推动了现代企业制度的建立。
　　
    四、巩固成果，再接再厉，为国企物业管理再上新水平而努力
    我市大中型国有企业物业管理的探索与实践虽然取得了一些成效，但和发达城市相比，还有很大差距。已实施物业管理的企业中，45％还没有完全摆脱行政型、福利型的运行模式。经费的来源主要仍是行政性补贴，个人支付的费用很少。物业企业自身造血功能不足，尚未建立起社会化、专业化、经营型的良性发展的机制。职工的收入水平较低，支付能力不足，加之福利观念未从根本上消除，企业内物业管理公司自立生存的市场尚未发育成熟。物业管理队伍本身也存在着专业知识不足、管理手段落后等问题。
    根据大中型国企的特点、社会发展趋势和物业管理本身的发展规律，今后工作的基本思路是：以社会主义市场经济为导向，以推动行业整体发展为目标，以提升物业价值和改善居民的居住环境为根本出发点，立足实际，开拓创新，努力促进国企物业管理向市场化转变，拓宽经营思路，增强盈利能力；加大培训力度，提高人员素质；提升管理水平，改进服务方式；规范经营行为，促进良性发展，实现物业管理经济效益和社会效益的共同进步。
    物业管理行业的诞生与发展已经历了近150年的时间。
　　在我国，这一行业是随着改革开放的进程、市场经济体制的确立而逐渐兴盛起来的，总体上看，仍处于发育成长期，因此它的发展也是一个渐进的过程。世纪之初，我们正面临着难得的发展机遇，国家在“十·五”计划发展纲要中明确提出，“规范发展物业管理”，为全行业的发展与进步指明了方向。今年六月，又连续颁布了《物业管理条例》、《业主大会规程》、《前期物业管理招投标管理办法》等三部法规、规章。国家重视，时代呼唤，百姓需求，只要我们抓住机遇，开拓进取，就有理由相信物业管理行业会加速成长壮大，不断为经济发展和社会进步做出新的贡献。