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全国物业管理工作会议经验交流（武汉）

〖来源: | 作者: | 时间：2003-8-21 | 浏览：双击滚屏〗

                 加强立法规范管理稳步推进物业管理工作
　　
                  　　　　　武汉市房产管理局
                 　　　　　（2003年7月14日）
　　
    武汉市作为一个物业管理起步较晚的内地城市，近几年来在物业管理工作方面作了一些积极的探索和实践。下面，根据会议的安排，将我市推行物业管理的基本情况及下步贯彻《物业管理条例》的想法和打算，向到会的领导、同志们作一汇报。
    一、我市物业管理基本情况及主要做法
    我市物业管理起步于90年代初，经过十余年的发展，从推行引导到逐步规范，与自己比有了相当的进步。截止目前，全市物业管理的规模超过3900万平方米，享受物业管理服务的人口有130万人，管理的物业类型包括住宅小区、写字楼、办公楼、工业厂房、学生公寓、医院、仓库，体育中心，步行街等；全行业从业人员达18000余人，其中一半以上是失业下岗人员；物业管理水平有了较大提高，全市共创建国家级物业管理优秀小区（大厦）30个，省级物业管理优秀小区（大厦）93个。物业管理在我市的推行，不仅改善了人民群众的生活质量，促进了城市环境和容貌的改观，而且为繁荣我市经济，稳定社会发挥了积极作用。
    （一）以加强立法、建章建制为先导。为物业管理健康发展创造良好环境。
    有法可依是扫除思想障碍，开展工作的前提。为规范物业管理的发展，96年我市以政府令的形式颁布了《武汉市住宅小区管理办法》和《武汉市城镇物业管理办法》，这两部行政规章的出台，为起步时期的工作起到了很好的推动作用，但随着物业管理的发展，行政规章已不能适应形势发展的需要，我们及时向省、市人大提出了物业管理立法建议，促使了我市第一部地方性物业管理法规——《武汉市住宅区物业管理条例》于99年10月30日颁布实施。为使《条例》更好地适应新情况、新问题，更加具体化，具有操作性、针对性，我们积极制定完善与《条例》相配套的规章办法，如：与市物价局联合制发了《武汉市物业管理服务收费实施办法》、《关于发布武汉市物业管理服务收费指导价格的通知》，出台了《武汉市住宅区物业管理相关公共性服务职责分工的规定》，解决了物业管理企业在管理服务中与各部门、各单位责任不明、界限不清的问题；此外，还制发了《武汉市住宅区物业管理移交办法》、《武汉市物业管理招标投标管理试行办法》、《武汉市住宅区业主自治管理实施办法》等15部规范性文件，初步形成了较为完整的地方性物业管理政策法规体系。为了使上述一系列政策法规能够得到及时全面的贯彻执行，我们组织开展了形式多样的宣传活动，统一了广大市民群众的思想认识。
    （二）以建立健全管理机构为基础，为加强行业监督管理提供保障。
    推行物业管理，是城市管理体制的重大改革，必须是打破旧有的行政管理框架，在管理机制、行政职能、工作范围等方面作出新的调整。94年，我局在原经营管理处（主要负责直管公房管理的处室）的基础上成立了物业管理处，负责全市物业管理工作的指导、监督和管理。但随着物业管理快速发展和工作任务的日趋加重，行政管理力量已显单薄，为此，我局又向市、区政府提出在区房产管理部门增设物业管理科的建议，97年，市政府下文明确、市、区房产管理部门作为市、区两级物业管理行政主管部门，各区房产局按照新的机构编制和职能设立了物业管理科，负责辖区物业管理行政管理工作，建立起了以属地管理为基础，市、区分工负责的物业管理行政管理体制。同年，市政府成立了以分管市长为组长、房产、建设、工商、财政、公安、物价等十余个行政部门共同组成的市物业管理工作领导小组，下设办公室在我局，负责统筹规划，指导协调全市物业管理工作。在领导小组的统一领导下，各部门积极配合，通力合作，协调解决了一些久拖未决的问题，如：部分小区解决了水、电抄表到户，一批违章违法建筑得到彻底根除等，为物业管理健康发展扫除了障碍。
    物业管理作为一新兴行业，仅靠政府的管理是不够的，需要成立一个协会组织对整个行业进行协调管理。98年12月，我市成立了市物业管理协会，利用协会优势，协助政府制定和执行相关政策法规，加强行业自律，协调行业管理，有效地发挥了协会的桥梁纽带作用，促进了行业的健康发展。
    （三）以依法行政、加强管理为核心，进一步规范物业管理行为。
    1．加强物业管理企业资质管理，建立健全物业管理市场准入制度。从94年起，我局开始对物业管理企业实行资质管理制度，通过建立与工商、物价管理部门的工作联系制度，严把市场准入关，从99年起，我局对物业管理企业开始实施资质等级管理，提高了市场准入门槛，对房地产开发建设单位兼营物业管理和新设立的物业管理企业，只颁发临时资质证书，有效期为两年。开发建设单位在有效期满后不能再从事物业管理经营，新设立的物业管理企业如在两年内未承接项目或运作水平低下的将被取消资质。同时，在日常管理中，加大了对违章违法行为的处罚力度，去年我市取消了18家物业管理企业的资质，较好地规范了物业管理市场秩序。
    2．建立物业管理企业信用档案和倡导诚信服务。   在2001年底，我市开始建立物业管理企业资质档案管理系统，将相关情况、数据通过报盘方式录入市、区物业管理系统。
　　去年11月，我局按照建设部的统一部署，将该系统并入企业信用档案系统。目前，全市430余家企业的信用档案已基大建立，我局能基本掌握全市物业管理概况和企业的第一手资料。下一步，我局将把各企业的信用档案在武汉市房产管理局公共信息网上发布，方便市民查询了解。今年6月，我局组织全市132家物业管理企业联合发起制定《武汉市物业管理行业诚信服务自律公约》，并在《长江日报》上公布，倡导全行业共同遵守，树立物业管理行业诚信经营的旗帜。
    3．做好业主大会和业主委员会组织建设的指导工作。
　　从97年指导第一家业主委员会成立起，已逐步形成了一套确实可行的工作机制。凡业主入住满两长的或入住率超过50％的，市、区房产部门都会主动与开发建设单位与街道办事处取得联系，指导、帮助业主们开展大会的各项筹备工作。加强业主委员会的登记备案管理。同时，为规范业主大会和业主委员会的日常运作，市、区房产部门经常深入各小区，了解、掌握相关情况，协调解决一些实际问题，如：帮助一些业主委员会落实办公场所等。目前，我市210余家业主委员会中，大部分运作情况良好，一方面支持、配合物业管理企业开展服务，协调业主与企业的关系；另一方面又加强监督管理，维护业主的合法权益，发挥了其应有的作用。
    4．加强前期物业管理，搞好建管衔接。从98年起，我局开始对物业管理项目实行合同备案制。明确要求开发建设单位在房屋销售阶段必须确定物业管理企业，饼签定物业管理委托合同，凡无合同的不能开展物业管理服务和收费；在业主入住之时，物业管理企业必须与各业主签定前期物业管理服务协议，并将与第一业主签定的协议文本报区房产管理局备案。2000年，在南湖中央花园成功举行了全市第一起物业管理招投标，来自深圳、香港及本市共10多家企业参与了投标，此次招投标活动的实施，打破了长期以来我市前期物业管理自建自管的模式。此后，又陆续在二十余个项目开展了招投标，促进了我市物业管理市场化的进程。
    5．规范物业管理收费行为。在2001年，我局与市物价局联合向社会公布了《武汉市住宅物业管理服务指导价格》，各物业管理企业按照指导价格标准与业主平等协商定价，并在双方的合同中明确约定服务的内容、标准及收费价格。同时，要求各企业必须每半年公布一次费用收支情况，年底实行严格的财务审计，财务审计报告作为企业资质年检的必备要件。这种以指导价格为基础的价格协商机制，使物业管理企业与业主因收费产生的纠纷明显减少，收费率逐步上升。
    （四）以建立维修基金为突破，解决物业管理维修经费来源。
    2002年初，我局与市财政局依据两部文件及我市《条例》联合制发了《关于商品住宅共用部位共用设施设备维修基金具体缴存管理的通知》，确定了交通银行是我市维修基金缴存银行，设立“武汉市住宅公共维修基金专户”，开始启动维修基金缴存工作。市、区房产部门在交易办证“一条龙”
　　窗口设立了维修基金缴存窗口，建立了市、区两级商品住宅维修基金缴存管理信息网络系统，并在968电信咨询台开通了维修基金政策咨询专线。我市此项工作虽起步晚，但进展迅速，截止目前，全市共缴存维修基金1.5亿元，为保障我市今后物业管理维修经费的来源打下了坚实基础。
    （五）以倡导规范服务、树行业新风为途径，树立物业管理行业良好形象。
    为继承发扬房管行业的优良传统，我市从97年起开始在物业管理行业组织开展“广厦新风杯”优质服务竞赛活动，对物业管理各岗位提出规范服务的标准和要求，在活动的不同阶段，不同时期分别推出不同主题的优质服务活动。如：
　　在夏季举行的“三灭”（灭蚊、灭蝇、灭鼠）活动，在春节前后开展“两保一便民”（保整洁、保平安、提供便民服务）
　　服务，美化环境，方便群众。2000年，我市在全行业推行“24小时值守”和“四公开一监督”制度，将全市各物业管理企业名下所管理的项目“24小时值守”服务电话和管理责任人名单在《长江日报》上公布，并在管理区域开展“四公开一监督”活动（公开管理人员姓名和照片、公开管理服务内容和标准、公开物业管理服务收费价格、公开投诉和报修电话，接受广大业主监督），为加强业主（或住户）对物业管理企业服务、收费行为的监督、促使企业不断提高服务质量起到了较好的效果。武钢物业管理公司自97年参加活动以来，以规范服务促企业发展，管理水平有了很大的提高，赢得了武钢集团广大干部职工的认同，许多原先未实施物业管理的小区也纷纷要求纳入物业管理，企业的管理规模不断扩大，目前，武钢集团所有房产都纳入了物业管理，武钢物业管理公司也于去年跨入了国家一级物业管理企业的行列。
    总的说来，我市物业管理工作还只是处于起步发展阶段，虽然取得了一定的成绩，但是与兄弟城市相比，仍有很大的差距，此次参加全国物业管理会议，也给了我们一个向大家学习的很好机会。
　　
    二、我市贯彻《物业管理条例》的打算
    《物业管理条例》的颁布，是我国物业管理发展历史上一件具有里程碑意义的大事，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期，它的出台，将为我们今后开展物业管理工作提供了强有力的法制保障，同时也更坚定了我们依法搞好物业管理工作、不负人民重托的信心和决心。今后一段时期，我市将按照国家建设部的统一部署，坚定不移地做好《物业管理条例》的贯彻实施工作。
    （一）在全市广泛开展《物业管理条例》的学习宣传
    《物业管理条例》颁布后，我局按照《关于宣传贯彻〈物业管理条例〉的通知》（建住房[2003]22号）精神，于6月25日组织了本市各新闻媒体进行座谈会，宣讲了《物业管理条例》的基本内容，引导媒体正确宣传《物业管理条例》。
　　7月1日，召开了学习、宣传、贯彻《物业管理条例》工作会，会上对9月1日前的学习宣传和贯彻准备工作作了全面部署。
　　近期我局将继续采取多次形式，有计划、分层次的组织开展《物业管理条例》的学习、宣传和培训。一是在七、八两月分期、分批组织全市物业管理行政执法人员、物业管理企业、业主委员会、房地产开发企业开展学习培训，通过学习，进一步领会《物业管理条例》基本精神和条文含义，增强法制观念，切实按《物业管理条例》履行责任和义务，共同把《物业管理条例》贯彻落实好；二是将《物业管理条例》全文翻印成册和制成公告，分发到各单位，由各物业管理企业、业主委员会利用住宅小区、大厦自有的宣传栏、黑板报，刊登宣传《物业管理条例》的有关内容；三是将会同新闻单位在各新闻媒体设立《物业管理条例》问题专栏，解答《物业管理条例》的相关内容和问题，并于近期向社会公布《物业管理条例》咨询专线电话，接受广大市民咨询，通过形式多样的宣传，使《物业管理条例》尽快家喻户晓，深入人心。
    （二）制定完善与《物业管理条例》相配套的地方性规章办法。
    一是制定我市贯彻《物业管理条例》的实施意见，以指导全市的贯彻实施工作。
    二是根据《物业管理条例》，结合《武汉市住宅区物业管理条例》实施四年来的情况开展调研，对我市《条例》一些条款提出调整、修改意见，并形成建议稿上报到市法制办、市人大，争取今年底、明年初提请市人大修订《武汉市住宅区物业管理条例》。
    三是根据即将下发的《物业管理条例》相关配套办法、文件，制定贯彻实施的具体办法和措施。
    （三）强化行政管理职能，认真履行《物业管理条例》赋予的职责。
    此次《物业管理条例》的颁布，是国家第一次从行政法规的层次明确了房产管理部门是物业管理的行政主管部门和执法主体，这就要求我们要切实按条例赋予的职责，规范行政行为，在管理工作中进一步简化办事程序，提高办事效率。
　　更好的发挥政府的指导、监督、管理作用。同时，加大行政执法力度，对违反《物业管理条例》的行为严格执法，以保障条例的顺利实施。
    另外，我们也认识到物业管理是一项综合性较强的工作，涉及面广，关系复杂，在贯彻执行过程中，注重树立全局观念，积极加强与公安、财政、民政、价格、建设等相关行政主管部门的沟通与联系，遇事多协商，主动争取支持，形成一股合力，共同推动我市物业管理的发展。
    （四）进一步规范物业管理行为，培育物业管理市场。
    1．指导、规范业主大会和业主委员会组织建设工作。
　　按照新的《业主大会规程》规定，指导业主大会和业主委员会按照法规赋予的职责，明确权利、义务，提高运作水平，团结和引导全体业主共同遵守《业主公约》和各项管理制度，发挥其在物业管理中的应有作用。
    2．严格企业资质审查，把好物业管理市场准入关。进一步做好整顿和规范物业管理市场秩序的工作，对于那些社会形象差、群众反映大、服务水平和效率低下的企业，进行清理整顿，逐步清除出物业管理市场；对于没有取得合法资质而承接了物业管理业务的企业，严加查处。
    3．开展前期物业管理执法检查。从9月1日起，我局将会同开发建设主管部门，对各房地产开发建设单位的前期物业管理落实情况进行执法检查，重点查处：住宅物业未通过招投标的方式选聘物业管理企业、买卖合同中无物业管理服务条款内容、不按规定配置必要的物业管理用房、不按规定移交有关资料等违反《物业管理条例》规定的行为。
    4．加强物业管理收费管理。年内我局将会同物价部门修订《武汉市物业管理服务收费管理办法》和调整指导价格标准。同时，加强对物业管理收费行为的指导监督，严格实行明码标价与收支定期公开制度。
    5．推行物业管理招投标。我市新建的住宅项目和合同期满的物业项目，都要引入竞争机制，通过招投标方式选聘物业管理企业，创造条件让一批实力强、信誉好、水平高的物业管理企业扩大管理规模，提高经济效益，尽快发展壮大，使物业管理市场基本实现业主自治、双向选择、合同约束的良好运行机制。
    6．做好维修基金的监管工作。我们将在继续做好缴存管理工作的基础上，抓紧制定出台维修基金使用管理的相关办法和程序规定，确保维修基金的安全和正常使用，把这一项事关物业管理长治久安的工程抓实、抓好。
    以上是我们贯彻《物业管理条例》的初步打算和想法，在下步工作中我们将继续加以完善，在实践中总结，在总结中提高，为开创我市物业管理的美好明天而奋斗。