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2003年广东房地产市场分析及2004年发展预测（1）

〖来源:国家建材局信息中心 | 作者: | 时间：2004-5-21 | 浏览：双击滚屏〗

    2003年，广东房地产开发投资总体保持平稳增长态势，商品房销售良好。预计今年房地产开发投资拥有较广阔的增长空间，若解决好资金风险等问题，今年房地产开发投资可望获得持续稳定健康增长。
    一、2003年的主要情况
    近几年来，广东房地产开发投资占全社会投资的比重越来越高，对全社会经济发展贡献越来越大。2000年，房地产开发投资增长20．9％，2001年增长1 3．2％，至2002年，房地产开发投资突破千亿元大关，达到1115．25亿元，增长14．7％。2003年投资额为1209．92亿元，约占全社会固定资产投资的1／4。据初步估计，2003年房地产投资对ＧＤＰ增长的直接贡献达到5．2％。2003年广东房地产开发的主要情况是：
    1、投资增长先高后低，总体上持低位平稳增长态势。
　　年初增长速度较高，达到21．4％，受“非典”影响，1－5月下降到最低，随后逐月慢速攀升，全年累计增长速度为8．3％（如图一），比上年下降了6．4个百分点。
    2、商品房销售良好，销售价格稳中有降。2003年，商品房销售额与销售面积分别增长21．6％和25．3 ％，分别比商品房投资额增长速度高出13．6和17．3个百分点。商品房平均销售价格3188元／平方米，比去年同期下降9 9元／平方米。前11个月各月的销售价格也基本稳定在3250元／平方米左右的价位上。
    3、 2003年以来我省房地产业总体情况较好，企业家信心逐步增强，四季度企业景气状况表现尤为突出。一是企业景气指数和企业家信心指数分别为135．9和138．4，比三季度上升6．2点和6．8点，在八大行业（列入景气调查的八类行业，包括工业、建筑业和第三产业）中升幅最大。二是企业生产总量增加，效益好转。四季度房地产业企业生产经营主要经济指标中，土地开发面积和房屋竣工面积的景气指数分别为108．7和111．6，比三季度上升8．8点和6．1点；房屋销售价格和税后利润的景气指数分别为102．3和114．2，比三季度上升9．9点和4．1点。三是企业劳动力需求和固定资产投资的景气指数比三季度均有所上升。
    4、银行资金是房地产开发投资的主要来源。包括个人贷款购房在内的资金，房地产开发投资中约有870．96亿元来自银行，占全部资金的63．7 ％。比重比去年同期提高3．7个百分点。
    5、个人消费成为市场主体，投机购房现象并不突出。
　　据统计，2003年，全省商品住宅销售额中销售给个人的比例为93．3％。广东居民购房以自用为主，总体上是用来个人居住消费，而投资、投机“炒楼”成分相对较少。
    6、民营经济成为广东房地产开发投资的主体。2003年，房地产开发投资中民营经济投资达603．32亿元，占房地产开发投资的49．9％。民营房地产开发企业销售商品房面积为1754．51万平方米，占全省商品房销售面积的62．9％。
    7、房地产物业管理和中介服务业已初具规模。房地产业的快速发展，随之使全省房地产物业管理和中介服务公司作为房地产业的下游产业迅速崛起，并成为新兴的服务业之一。截至2003年10月31日为止，全省具有资质的物业管理企业共有3672家，中介机构1588家。我们分别抽取了148家物业管理企业和99家中介服务企业进行抽样调查。结果显示，物业管理企业平均从业人员163人，较2 002年增加17人，增长11．6％。中介服务企业平均从业人员25人，较20 02年增加3人，增长13．6％。全省绝大部分物业管理公司和中介服务机构集中在广州和深圳市，分别占全省单位总数的42．4％和17．0％。2003年1－10月份物业管理企业平均营业收入达到743万元，中介服务企业平均营业收入2 43万元；而2002年分别已达到867万元和249万元。
    8、房地产业竞争激烈，房地产开发企业向规模化发展特征明显。据对全省资质三级以上房地产企业的调查，2002年10月进行开发投资调查的有609家房地产企业，但到2003年12月，这些企业就仅存下426家。仅一年的时间就有三成多的企业消亡或者被兼并。而从企业的资金总额看，2002年被调查的609家企业资金总额为456．65亿元，2003年被调查的426家企业资金总额为5 16．79亿元，增长13％，平均每家企业当年到位建设资金增长62％。少数拥有技术、人才优势的企业占领大部分市场份额已经成为一种必然趋势。
    总之，在一系列政策的有效调控下，2003年房地产开发投资有所降温，房地产市场已经步入正轨，由无序竞争、盲目开发逐步向以市场为导向的稳妥开发转变，稳妥、健康和持续发展已经成为广东房地产市场的主要特征。
　　（未完待续）