二、存在的主要问题
    在投资总体上保持较好增长态势中，也存在着影响房地产市场进一步持续健康发展的问题。

    1、 房地产市场由于自有资金不足和商品房空置面积连续增加，存在银行信贷资金等风险。广东房地产开发投资较大依赖于银行资金，2003年，银行资金约占房地产开发当年到位资金的63．7％，而自有资金为239．72亿元，仅占全部资金的15．1％， 比重比上年减少1．4个百分点。另外，自1998年以来，商品房竣工面积的增长速度连续高于销售面积，使商品房空置面积不断增加，至2003年底达2430．72万平方米，比上年净增加290．37万平方米。若以200 3年商品房销售平均价格计算，商品房空置房沉淀资金约为778亿元，其中银行资金约为495亿元。如果调控处置不当，将直接影响房地产市场的健康发展。

    2、 房地产物业管理和中介服务仍不完善，二级市场建设滞后。根据全省物业管理和中介机构的抽样调查显示，我省多数物业和中介机构管理工作还未走向规范，许多机构特别是中介机构是挂两块牌子的行政或事业单位，一些公司不仅不具备独立的法人资格，而且人事分不开，财务不能进行独立核算，工作程序和管理机制缺乏规范，有些甚至没有营业执照便非法从事房地产中介服务等业务。此外，由于缺乏高素质的管理人才，以及相应的法规不到位，房地产物业管理和中介服务目前仍不完善，物业管理不规范、虚假广告、违规预售、合同欺诈、中介市场混乱、拖办房产证以及部分不合理税费、保险费等问题比较突出。二级市场建设的滞后将影响到我省房地产业的健康发展。

    3、 中高档住宅投资比重仍然过高，而经济适用房的作用也难以凸现。在200 3年年底进行的抽样调查中，当前已有的一年以上空置商品房中，别墅以及高档公寓所占的比例已高达37．0％，尽管如此，企业开发此类房屋的热情依然有增无减，预计未来两年内企业选择开发别墅与高档公寓的将占总投资的17％左右，而与前者相比，经济适用房开发比重仍然较低，2003年施工面积中，经济适用房所占住宅比例仅为1．9％，比上年同期下降0．7个百分点。另外，在对经济适用房的政策上，目前实行的是政府对开发商税费减免的“暗补”行为，这在一定程度上造成了一部分经济适用房并不能惠及中低收入者。通过经济适用房平抑市场价格等作用并没有完全体现出来。
　　
    三、2004年发展预测
    展望今年广东的房地产市场形势，在社会经济环境和一系列政策的影响下，平稳仍将是今年的主调，呈现的主要特点将是：

    （一） 投资增长平稳，增长速度保持在9％左右
    宏观经济向好，经济结构优化，为今年房地产开发投资的增长奠定较好的基础。2003年，广东国民经济快速增长，增速创近八年来新高，结构、效益和质量同步改善，经济步入新的扩张阶段的特征较为明显。全年广东省生产总值13449．9 3亿元， 比上年增长13．6％，增幅同比提高1．9个百分点。各项经济指标均呈现喜人局面，全省完成固定资产投资4988．90亿元，同比增长26．5％，增速为八年来最高水平。

    政策上对市场不健康状况加强调控，房地产开发投资增长的源头将进一步收紧。今年，国家和省将进一步加大对违规开发土地的清理力度，部分企业的土地购置和开发计划将被迫搁浅或推迟，今年的土地储备明显将受到影响；银行中的房地产开发信贷资金风险开始显现，银行对房地产开发的信贷也将收紧，特别是中小企业面临着的资金压力将会较大。

    从分区域来看，广州和深圳的房地产开发投资增长速度将会继续放缓，而珠三角其它地区及粤北地区招商引资的力度加大，整体投资形势保持较旺，社会经济加速增长的特征较为明显，预计今年的房地产开发投资仍将会有较快的增长势头。

    综合上述三方面的情况，并考虑到投资增长的连续性特征，我认为2004年的房地产开发投资总体上仍保持平稳态势，增长速度将保持在9％左右。

    （二）市场需求潜力很大，市场销售仍会保持畅旺
    广东居民财富积累继续增大，生活水平不断提高，居民的购买力进一步提高。住房消费向舒适型方向发展，并已成为广东的主要消费热点之一。2003年，广东居民收支大幅度增长，城镇居民人均可支配收入12380．43元，增长11．2％，增幅比上年同期提高2．1个百分点，人均消费性支出同比增长9636．2元，其中用于房屋装修等方面的居住支出1196．4元，增幅达到21．3％。

    住房公积金、个人购房贷款等一系列改革政策的政策效应将在2004年得到更大的体现，培育市场购买力的政府宏观层面将得到延续。

    2004年的房地产市场消费增长点将进一步增多。小城镇建设和城市环境建设各地方兴未艾，旧城改造、农民进城等对房地产的需求增大。CEPA和泛珠三角经济区的建成，使广东的经济获得新的增长空间，其中最突出的一点，便是商业营业房和写字楼在2004年的需求将会增大。

    总体而言，2004年广东房地产的销售前景仍比较乐观。

　　根据2003年底我们对房地产开发企业家的调查，对未来两年内本地区商品房销售前景＂乐观＂的占3 2．4％，＂一般＂的占54．2％，＂不乐观＂的仅占13．1％。

    （三）今年商品房销售价格将有一定幅度的上升空间
    2003年， 广东商品房平均销售价格下降了3个百分点，是全国为数不多的几个平均销售价格下降的省区之一。从供需两方面情况看，今年商品房销售价格将有一定幅度的上升。

    首先是建材价格的上涨，加大开发成本，使发展商的利润弹性空间缩小。地产开发商的利润空间相对其他产业来说要大，这样就可以给发展商一个弹性空间，房价不会因为建材涨价而马上涨价，市场供求才是决定因素。但对于像广东（尤其是广州、深圳等大城市）这样一个成熟的、竞争激烈的市场来说，留给开发商的利润弹性空间相对较小。尽管大部分开发企业已通过加强内部管理，降低内部成本，来努力降低总成本。 但开发企业的成本压力仍然不小。 在我们的2003年底的调查中也发现， 有13．1％的企业认为目前本地区的商品房价偏低， 有23．2％的企业因为成本压力已有提价的计划。

    其次是在我省经济的快速增长的推动下，部分地区房地产市场的空间增大，将带来相应房价的上升。从去年以来，随着我省产业结构不断升级优化，使部分房地产市场相对较为沉寂地区逐渐出现火爆的局面。尤其是惠州、佛山、广州番禺、粤北地区等地，房地产投资增长较快，市场需求旺盛，相应的商品房销售价格攀升较为明显。

    第三是求大于供情况的不断延续，将促使卖方市场的形成，最终导致房价上升。从去年以来，我省商品房需求仍保持较旺的态势，商品房销售额和销售面积增长速度持续高于投资开发的增长速度。这一情况的进一步延续，加大供小于求的矛盾，促进卖方市场的形成，最终将引发了商品房价格上升。

    第四是房地产开发结构的变化也将是房价上升的重要原因。经济适用房比重偏小，并且今后还可能进一步减少，对房价的平抑作用不明显；中高档住宅的投资比重仍然在提高，2003年竣工面积中，别墅及高档公寓已占9．0％左右，未来两年别墅与高档公寓占开发商的投资意向的比重将继续上升到17％左右；经济持续快速增长以及CEPA的正式实施，使办公楼和商业营业用房的开发投资和销售增长明显，也提高了整体房地产的销售价格。
　　（未完待续）