环渤海是下一轮区域热点
    马克思主义经典作家讲过，资本主义只能发生在气候温暖的欧洲而不可能在南极。中国房地产业的发展也经历了与气候分区相一致的战略性板块漂移过程。首先在亚热带南方热起，然后沿着趋势线从珠江三角洲向长江三角洲北上，随着时间和能量的积累，未来21世纪的新地产高潮将在环渤海热起。
    第一波：1980年代初中期——珠江三角洲
    政策资源启动 首发优势现己进入调整期
    珠江三角洲， 面积41600平方公里，2065万人口，国内生产总值2850亿元，城市化水平45-50％。港、澳长期潜移默化影响着的珠三角是我国改革开放的前沿，被誉为“培育中国社会主义商品经济的一个摇篮”。特区特在政策，政策（制度）资源的强大优势推起了1980年代初中期的华夏第一次经济发展高潮。政策属制度因素，通过倾斜与创新对经济进而对房地产发生影响；住宅的社会性使房地产对政策十分敏感，因而政策是房地产的稀缺资源。在1990年的时候，珠三角外贸出口额已达到近百亿元，远远超过当时的上海、江苏。 到2001年，深圳人均国民收入$5237美元，广州人均国民收入$4586美元，位居全国前列。想当年，开发区热引起圈地热，圈地热形成开发热，开发首先是三通一平基础上的物业开发。率先的经济发展及随之而来的收入提高支持了房地产市场的有效需求，深圳禺南村一带前些年房价曾达到每平方米4000元。
    到2000年，广州房地产开发实现投资355.58亿元，施工面积3813.30万平方米， 商品房平均价格3980元每平方米。
　　目前，广州超千亩的大盘就有20多个，最大的珠江凤凰城已超过万亩面积。随着中国经济发展热点的战略性转移，珠三角房地产业也进入了调整期。2001年，广州1300多家房地产公司中只有100多家盈利，行业投资回报率仅2.3％。2002年，广州房地产与19 98年相比下降近20％，在全国12000万平方米商品房未售出量中，广东占了2000多万平方米，原先的不少高价楼盘现已跌破每平方米3000元。不少开发商开始调整市场策略，从广东向北部进军。如万科上海浦江明珠、中体实业上海奥园、香港创新集团扬州时代广场，新世界中国地产累计投资上海80亿元。

    第二波：1990年代中后期——长江三角洲
    商业文化优势 市场推动发展正方兴未艾
    当深圳万丈高楼平地起，开发商大闹南海的时候，上海浦东开发才刚刚启步。以上海为龙头的长江三角洲总人口7500多万人，沪宁杭苏国内生产总值10000多亿元，城市化水平42-45％，有43个大中城市和540多个建制镇。长三角面海依江，农业生产集约化高，历来商品经济发达，商业文化积淀深厚，地杰人灵。市场化与工厂化相联系，工厂化意味着批量生产（规模经济，大盘），最终是投资增加。可流动资源是流向价值高地，开发热点则有走向不可流动资源低价区趋势。如果说1980年代珠三角的崛起在一定程度上是政策资源优势的话，那么1990年代中后期长三角的高速发展则是商业资源发挥作用的结果。随着中国经济市场化的推进，在整体上与国际接轨不断深化，南方特区的政策资源优势逐渐稀释，市场经济一般规则的作用空间越来越大，而这正是长三角的优势。海阔凭鱼跃，天高任鸟飞。长三角经济如虎添翼，迅速成为中国经济发展的第二个高潮区域。如福布斯副总裁威廉·亚当所说：“今日上海是80年代的华尔街、90年代的香港和90年代后期的硅谷的混合体。”
    长三角经济发展从两个轨迹链推动了房地产发展，一是“收入——需求”线，使住房置业不断提高；二是“城市化——郊区化”线，使物业需求规模扩大。2002年，长三角所覆盖的沪浙苏两省一市房地产开发实现投资、商品房销售和施工面积三项指标分别为1841.23亿元、4476.74万平方米、21463.16万平方米， 分别占东部沿海地区同项指标的44.83％、52.26％、41.75％，综合起来几近沿海12省市的半壁江山。 上海、 杭州和宁波三地房地产已进入高位平台运行。
　　2002年，上海房地产投资约790亿元，同比增长30％左右，全年商品房价格上涨约6％，年内存量房交易1600余万平方米，同比增长约31％，商用房产投资回报率7.5％-9.0％，非上海人买房比重为25.8％，买走了高价住宅的53.6％。房地产已被确定为上海“十五” 支柱产业， 期末产值将占到GDP的7％。2002年，浙江房地产开发投资比上年增长40％以上，诱发国民经济各部门产出1500亿元以上。仅富阳银湖开发区就云集了近10家开发商，开发规模在3000亩以上。11月份，宁波市区商品房平均预售价格已达每平方米3890元。随着沪苏宁开发热所引起的土地稀缺因而地价暴涨，开发商开始沿着沪宁线转向无锡、常州、镇江、扬州等地价洼地的二线城市。如火如荼。
　　（未完待续）