芜湖城乡建设信息网

首页

建委机关

主要领导

法律法规

留言板

专题报道

工程建设	城市建设
村镇建设	建筑业
勘查设计业	房地产业
公共交通	供水
燃气	市政
园林	城建档案

站内搜索

当前位置：首页>>建设动态>>建设市场>>预测展望 >>新闻

从狂野跟风到理性开发京城小户型呈现新趋势

〖来源:中国楼市 | 作者:伍文龙 | 时间：2003-9-9 | 浏览：双击滚屏〗

    北京楼市的小户型项目已经热了一两年，眼下东区易构空间、炫特区及飘HOME还在紧锣密鼓地销售，西区蜂鸟社区、逸成A计划及北京五月等又急速跟进。剥开诸如“升级版”、“原创型”、“填补空白”等概念后，我们发现，如今的小户型项目从平面布局、小区规划、环境配套、户型设计等方面经历了由粗陋到精致、从野性跟风到理性开发的过渡，已从最初的“安置型”公寓脱胎换骨为“康居型”住宅。
    成功的楼盘各具特色，失败的楼盘则往往相同。这些小户型项目充分挖掘自己独特的优势以适应市场的需求，有的甚至离经叛道，让你分不清它究竟是叛逆还是革新。但市场经济天生就是以创新性破坏为条件，其理论则是从野性到理性的回归，详细分析这些项目，还是有共同的规律可循，有的开发商的做法貌似狂野，实际仍然是理性的伸展运动。
    在熟地上“借鸡生蛋”
    众所周知，小户型项目一般规模不大，建筑面积不大户数却较多，这样就使得生活配套无法做全做大；而北京早期的小户型项目，多集中于交通干道、工业厂房、农民房、居民区等地，自然景观和人文景观都比较欠缺———这几乎是所有小户型的硬伤。
    这种硬伤有没有解决的办法呢？新的小户型项目则多分布在市政配套及环境配套都比较成熟的地块之上，借助原有的基础以弥补自身先天不足。
    蜂鸟社区位于北京西三环和四环路之间，东起万柳东路，西至昆玉河，南至远大路，北达巴沟村北路的地块之上。该地区离颐和园咫尺之遥，可以毫不费劲地到达北大、清华、硅谷、中关村电脑及电子产品商务中心等地，具备生活上的便利性。因海淀区政府及相关部门的进驻又使该地区具有海淀行政中心区的性质。昆玉河沿岸绿化带绿树成荫，北边万柳高尔夫球场绿草如茵，有数十个单套总价约100万元以上的大户型高档楼盘项目扎堆，自北而南，有一个尚未定名的TOWNHOUSE项目蓄势待发，已建成或尚在开发的有万泉新新家园、碧水云天·颐园、涧桥·泊屋馆、光大水墨风景、阳春光华、康桥水郡、光大花园、锋尚国际、山水清城。作为中关村核心区，持续性开发的大户型、富人区概念已然统领万柳，与这些大户型高档楼盘相配套的，便是成熟高标准的生活、商业和自然环境。
    由是，万柳这一地块早已被煮“熟”，其高标准市政配套及环境配套正好被蜂鸟“拿”来一用，以弥补自身先天不足。蜂鸟则因势利导地设计大面积的观景阳台或外飘窗，可直接俯瞰社区中心园林景观，并可远眺西山，近观昆玉河。
　　社区中间近万平方米的绿地上有竹林、沙坑、篮球场、网球场、步入式草坪、旱喷泉等，如此体量的园林规模在土地成本较高的万柳地区，仅次于万泉新新家园位居第二，足以使之与周边环境配套相得益彰而无见缝插针之感。
    东区与蜂鸟社区遥相呼应的飘HOME，也是扎根成熟的富人区里“借鸡生蛋”的做法，该项目处于丽都商圈和燕莎商圈交汇处，在5年时间里政府投资3亿元改造了主要道路、河道并进行区域绿化，加上周围大量的写字楼、酒店、高新技术产业的外企及其附属小公司，营造了成熟的生活环境、商业环境和大把的人气。易构空间是这样，炫特区也是这样。
　　学院路边的逸成A计划可倚仗的较少，但整个逸成东苑先期开发的楼盘为之奠定了较为成熟的一系列自然环境和生活配套基础……
    但成熟地块一般也是楼盘竞争激烈的地块，小户型在借助其成熟配套的同时是否会陷入激烈的竞争之中呢？实际上中小地产项目的压力主要是环境，而不是来自于大项目。一位并非业内人士的业主就这样评价蜂鸟社区：“不会太难卖……迄今为止万柳的房子基本上全是一种类型，同质竞争太激烈，蜂鸟自然不想陷入这种竞争。”
    从“捉襟见肘”到人性化趋势
    早期的小户型项目多是大走廊和高密度布局，采光通风、安全性、私密性都较差，有的一梯达到了20多户；因过份控制面积导致居住功能很不完善，有了这个便少了那个，即使有独立的厨、卫，也多为门与门正对，细部处理很是粗陋。
　　这时的小户型项目，与以前单位的集体宿舍没什么大的区别，充其量只是个安身立命之地，故称之为“安置型”。
    但新冒出来的小户型项目，在室内设计上充分考虑了人的居住习惯，基本将面积控制在40平方米至90平方米的范围，它们共同的特点是：每户带有独立的厨卫、阳台，居住功能齐全、结构合理、实用率高；具备良好的通风和采光条件；在厅、室里安排新潮时尚的凸式宽幅低窗，使人视野开阔，心情舒适；部分墙体材料轻而薄、大凸窗、书柜衣柜尽量入墙，使室内更宽敞。
    蜂鸟社区是众多小户型项目中惟一的板楼形式的项目，在经历非典的洗礼之后，人们开始前所未有地关注居住健康，户户朝阳南北通透的板楼大受欢迎，蜂鸟做板楼也是使小户型更加人性化的有益尝试。
    据业内人士分析，板楼形式的小户型很容易成为以前单位宿舍的翻版，很难像大户型那样做到一梯两户，而公用大外廊安全性差、干扰大并且更缺乏通透性。另外，板楼形式的小户型很难处理面宽和进深之间的关系：面宽合适的时候，进深必然很短，楼就非常薄，但即使再薄的楼，三排楼的开发面积内也挤不进四排，非常浪费空间。如果进深够长，面宽自然就窄了，床、电视柜、沙发怎么摆？这将大大影响居住的舒适度。
    首先，蜂鸟增加了电梯数量，达到了两梯6户或8户，最少两梯4户，避免了公用大走廊的尴尬。其次，该社区外形为板式，其内部结构却充分吸收了塔楼的特点，在有限的面积内使厅室的面宽达到3．5－5．6米，而且为保证良好的采光、通风和住宅的立面效果，约有50％的户型在每两户之间留有3－4米宽、长约6米的间隔，提高了居住舒适度，甚至还有部分户型能够南北通透。
    另外，蜂鸟社区总占地约3公顷，规划建筑面积却要达到8万平方米，其中6．3万平方米住宅，如果呈兵营式排列，必然容不下四排，而三排又浪费土地。因此该社区的四栋板楼便呈围合式布局，南北两栋均为14层，西面一栋9层，东面一栋3层的商业建筑，相邻的两栋楼之间分别隔开一定的距离，高低错落，利于通风对流。如此安排不但使得1300多套小户型住宅不显密集，而且容下了8000平方米的商业。
    这些小户型住宅几乎全部为精装修，且档次与以前小户型的粗陋装修已不可同日而语。炫特区甚至引进许多高档进口家俱，连宜家家俱在其后期升级版的楼盘中都被淘换掉了。
　　但易构空间是个例外，卖的全是毛坯房，该项目遵从“少即是多”的原则，把布置新家的自由交给客户，腾出钱来在价格上先入为主，打出了4880元起价的招牌，在西大望路地段狠得让其他开发商吐血，被业内称之为搅局产品。
    小户型项目的特点不仅在于面积小，更在于它能在有限的面积内营造人性化的居住空间，较之一般的住宅，可节省1／4至1／3的面积，75平方米可以做到三室两厅，两室两厅的布局在65平方米的面积内可以做得五脏俱全。住宅形式千变万化，空间布局也不拘一格，如何更好地实现康居功能体现人性化特点，是众多小户型项目开发商追求的目标。
    北京是一个移民人口增长较快的城市，小户型需求旺盛且较为持久，每年6％至8％的外地人口增长率，几百万非常住人口尚有一大半住在出租房中，他们在选择户型面积时比本地人更实际，面积不在大小，重在实用，“水份”越小越符合他们的需要，构成了巨大的小户型住宅需求。而北京本地那些有经济能力又有购房需求的年轻人，相当一部分追求的不是一步到位的“家”，而是能拥有真正属于自己的一隅。
　　业内人士认为，在未来三五年内，北京小户型住宅的市场空间令人心动，但这有赖于产品的不断更新换代，产品的简单重复和同质化必将被市场所淘汰。