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北京、上海房价走势各异

〖来源:经济参考报 | 作者: | 时间：2003-5-13 | 浏览：双击滚屏〗

    如今，喧闹多日的北京春季房展会终于消停了。有消息称这次房展会有20万人前往，意向成交30多亿元。表面上看，展会的人气极旺，但不少业内人士则认为，所谓意向成交水分极大，多数售楼人员均有夸大其辞的习惯。许多参展项目作秀的成分要多于能真正打动购房人心的内容。
    几乎与此同时，沪上楼盘在宁波的推介会，90套价格在120万元左右的住宅，被宁波人认购，开发商与媒体似乎并未对此做过多的渲染。
    目前，北京和上海的房地产市场都保持着相当大规模的供应量。近日，北京房地产市场交易所公布的数据显示，2月份北京商品房与经济适用房的销售比例接近1：1，而经济适用房的售价较商品房低约60％。尽管，经济适用房的销售对象仅限于北京市居民和向当地拆迁居民倾斜，但如此大的价差和供应量势必对京城房价的上涨起到强有力的抑制作用，预计在数年内北京平均房价下行之势会日益凸现。
    上海房地产价格近三年呈单边上扬之势。上海社科院房地产业研究中心研究员张泓铭说，2000年上海新增商品住宅价格上涨幅度约为4％-5％，2001年是8％-10％，去年涨幅则达13％。鉴于这一态势，有专家分析预测，2003年沪市整体房价仍将呈上扬之势，但中高价住宅 (5000-7000元/平方米)有可能先扬后抑，出现滞涨，中低价房(3000-3500元/平方米)的价格则会持续上升，但上涨速度将趋缓。
    从目前发展趋势看，以上海为龙头的长江三角洲经济正呈加速发展之势，该区域劳动力素质高、成本低廉，有望成为中国内陆的制造业中心。在《中国城市竞争力报告》中列举了这样的排名：北京周边最大的三座城市，天津排在第9位，石家庄排第34位，唐山在第53位；而上海周边的苏州、宁波、杭州、南京、无锡均排在前20名以内。江浙一带城市群经济的崛起，加大了各种生产力要素向这里汇集的效应。
    京城房价下行势难逆转
    从市场特征看，楼市的涨落不像股市波动那么大，但楼市价格走向的趋势一旦确立，则在数年内将会按一定的轨迹运行。
    去年以来，当上海的买房人愉快地看着所置产业在不断升值的时候，北京的房产投资者却有不少沦为“负资产一族”
　　而饱受套牢之苦。据国际著名的房地产投资咨询顾问公司戴德梁行的统计数据称，去年第四季度，北京公寓的空置率已提高到26.2％，这意味着平均每个房产投资人每年有3个月收不到租金。
    尽管目前北京普通百姓觉得在市区的商品房价仍然是高不可及，但专事置业投资的购房者已深切体会到房价下行之势已无可逆转。曾是北京地产界知名度最高的香港房地产经纪人邓智仁分析：致使北京(商品房)房价下行最直接的导火索是CBD地区新楼的低价开盘，要比周边老楼盘均价低15％以上，这种价格雪崩将很快蔓延到整个市场。
    另一个在北京购买了数套高档公寓的投资人说，他前两年买的房现在即使以七八折的价格出售，仍很难找到愿意接手的买家。1999-2000年入市的投资者，现在几乎无利可言。
　　对于北京的房产投资人来说，如果其购买的房子每年能有5％-8％的纯投资收益，应算是非常成功的表现了，目前普遍的情况是，买房出租的收益仅够供银行按揭的。至于市场目前的租金价格能维持多久，很多投资者对今后的走势相当悲观。
    而对于上海人而言，投资者的一般利润预期则大多在10％-15％之间。目前，上海市场的态势依然是总量需求略高于供给。去年，上海市场还消化了自1999年以来沉淀的空置房屋518万平方米。
    有消息称，上海北外滩房价一直是呈缓慢上涨之势，且新楼二次转让的市场价格也十分坚挺，稳中有升。世博场馆附近的大部分楼盘销售已进入尾声，部分项目甚至出现有价无楼的行情。如一个名叫“耀江花园”的项目，去年底开盘价在6000-8500元/平方米之间，不到2个月的时间则涨到9000-15000元/平方米。市场的巨大吸纳力已使得沪上购房需求向周边地区蔓延，张江、嘉定、淞江等地区正在成为不少置业者的下一个出击目标。
    经济因素主导市场
    尽管一些在北京有开发项目的开发商坚称，北京房价不会降。然而另一些“仓位”较轻的开发商则已悄然移师上海。
　　如在北京运作过数个成功项目 (华奥中心、紫竹花园、亚运花园) 的世茂集团已将投资重点移至上海，即使是在北京有大手笔开发项目(奥林匹克花园)的华新集团，其掌门人卢铿现在也觉得：“未来世界最精彩的房地产市场在中国，未来中国最精彩的房地产市场在上海。”此外，业界传言，通用国际、光彩事业、金源集团等北京重量级开发商也正在上海积极物色地块，准备南下一展拳脚。
    京沪楼市，在未来几年中是否会走出一种形态各异的“K线图” ？如要探究这一答案，或许还要从更深层面的因素进行求解。前不久，记者采访了一位北京城市规划方面的官员，当问及北京CBD地区规划中如此庞大的建设量，是否能得到市场的有效吸纳？政府部门的CBD规划是否是依据对未来北京经济发展总量增长的预测而制定的？该官员听后，一脸茫然。他坦言，在规划制定时并未对未来经济增长因素与实际需求做过认真考量。这不由令人对未来几年北京市场的消化能力感到担忧。
    1999年，东方希望集团将总部迁往上海，其掌门人刘永行认为，到上海后我们可以更方便地在观念上与国际接轨。
    去年，雀巢公司将总部搬到上海，致使世界500强企业在北京设立总部的家数下降为16家，而在上海设立总部的则有100多家。最近，国内大型通讯企业联通公司亦将总部移至上海。
    上月，一个名为《中国城市竞争力报告》发布。该报告称，在中国城市综合竞争力排序中，上海综合实力仅次于香港，在内地城市排名第一。上海的城市综合竞争力指数是368.39，北京是165.17，而落实到单位土地上的财富 (地均GDP) 差距更大，上海是第4位，北京则是第22位。在城市商务成本排名中，上海低于香港和北京。北京大学中国经济研究中心城市专家杨开忠认为，北京是政治中心，上海是经济中心，这种城市功能在未来越来越趋向单一化。一个城市承担的功能越多，反而会造成城市的内在紧张，不利于城市的提升。
    中国社科院世界经济研究所研究员鲁桐对此作了进一步阐释，上海是金融与贸易的中心，经济总量大，腹地纵深是苏杭城市群，生产供应链完备，地价和人力成本都便宜，所以很多外企的生产中心都设在这里。北京是权力中心、国家宏观调控中心、金融决策和监管中心、资金调配中心，行政审批和获取信息的便捷使绝大多数企业和外资企业会在北京设立办事处。
    港台同胞偏爱上海
    如果说欧美商人对上海的感受还只是一定程度上的认同感的话，那么港、台人士移居上海则是近年呈递增之势，他们正逐渐融入当地的经济、文化和社会生活之中。目前有30万台胞长期居住上海，上海市政协九届五次会议有10位台胞列席，台湾一位蔡姓先生不无自豪地说“最好的感觉是我终于成了上海人。”
    去年，香港政府对市民的一项调查表明：70％的香港人愿意降低10％左右的薪水到内地工作，这其中44％的港人选择上海，9％的人愿去北京，22％的人选择广东。
    中国社科院台湾研究所专家张子凤分析，台胞之所以近年来到上海发展的人数日益增多，一是对台湾当局的所谓“绿色执政”丧失信心，二是上海经济数年来一直年均呈两位数增长，因而商机无限。台胞在沪主要从事金融、地产、国际贸易和高新技术产业。作为一般白领，收入也颇丰，月薪约在10000-15000人民币之间，即使从事传统产业或服务业，月薪也在1万-2万元之间，相当于当地人均收入的2.6-6.6倍。上海地区有近50万套房屋被台胞买走。有消息称，目前上海高档住宅三成被台胞买走。香港房地产市场统计数据也显示，内地在港销售楼盘冠军已被上海摘取。