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随着2008奥运会临近北京公寓市场将日趋活跃

〖来源:北京现代商报 | 作者: | 时间：2003-7-9 | 浏览：双击滚屏〗

    近年来，中关村、金融街、东部CBD地区的公寓投资性购买异常踊跃，投资购买客户大幅增加，成交量大，成交速度快，烘托出京城公寓红火势态。业内人士认为，随着2008年奥运会的临近，将有更多的发展商看好北京公寓市场。同时，郊区的公寓也将受到欢迎，许多职位高、收入高的白领出行距离将不会受到限制，但一般应在30分钟以内最适宜。
    六大区域公寓最好出租
    美联物业中国北京区域总经理刘志忠分析，目前，一些新开盘项目的开发商在对外宣传中，往往以高租金回报吸引买家，其假定的公寓租金标准一般是依据同区租金最高的物业租价计算，推算给客户的投资回报率，有时会高达30％以上，如果投资者以此作指针，结果只能换来失望。就北京租赁市场而言，平均租金回报有15％已算相当可观，所以公寓投资者应该对投资回报率有合理的预期。很多公寓投资者有个错误的观念，认为租金是纯收入，忽略了将国家规定的税、费等计算在内，尤其是中高档项目，一般租户会要求随房提供装修、全家电和其它生活必需品，这些都应该计入房产的前期总投入。另外，出租公寓经营房屋所得要交纳个人所得税，还有委托代理费、物业管理费等，所以如果把预测租金当作纯收入，肯定达不到预期目标。
    如果希望公寓租金有合理回报，在选择物业上要格外留神，租赁市场的价格主要是靠市场供求来决定，而客源是首要关注之事。刘志忠说，在北京的公寓租赁市场，最大的利好消息是中国加入世贸组织，不少跨国企业都陆续在中国开设分公司或办事处，估计世界五百强企业中，大约有三分之一已入驻中国，而且数目还会持续上升，所以租客来源是相当稳定而庞大的。其次是投资项目的地理区位，以北京来说，国贸建外大街地区、亮马燕莎地区、金融街地区、朝外大街地区以及马甸地区是规划的五大国际商业区，再加上中关村地区都已兴建许多甲级写字楼，吸引大量外商在此办公。从宏观度角分析，在这六大地区附近购买公寓出租，可获较高回报率。
    公寓需求量会越来越大
    中国房地产协会秘书长顾云昌说，虽然公寓目前占我国城镇居住面积比例比较小，但从长远看，是我国城镇建设发展的方向。随着我国生产力的发展，人们物质文化生活水平的提高，以及人们生活习惯的改变，公寓的需求量必然越来越大，要求居住的标准和环境亦必然越来越高，对物业管理的档次也会有更高的要求。
    为使业主和用户居住的公寓更舒适、方便，在设计、硬件配备和装修上须更具匠心，如：1、设计时除在讲求质量、延长寿命、确保安全、提高使用效率的基础上，还充分考虑用户的舒适方便，体现对人的关怀。框架式，大开间；在房间的安排上，讲究户外自然采光，客厅面积大，可按用户的意愿调整分割装修，适用性强。2、居住面积大。公寓每户的居住面积比普通居民住宅小区每户的居住面积大得多。据统计分析，一般比例大约是1：1.5—1：2。因此居住起来宽敞舒适。3、硬件配备齐。公寓除与普通居民住宅一样供水、电、暖、煤气，通讯、电视天线外，还供应有热水，有的还设有中央空调。层次较高的还配有家用电器、家具、厨具等。
    顾云昌说，我国公寓从目前实际情况看，开发商一般是采用出售或出租两种方式进行经营管理。因此，其业主和客户都相对比较稳定，较少变化，流动性较小。首先服务周期长。公寓的物业管理除与智能化的写字楼相似之处外，其主要特征是管理服务周期长，一天24小时，从早到晚，每时每刻都有人住、有人进出；物业管理要不间断地进行管理与服务。不像写字楼上班时间人员集中，流动性大；下班后，人走楼空；物业管理只留少数人值班就可以了。其次.管理服务对象较为复杂，不像写字楼管理服务主要对象是工作人员，公寓内居住的是一家一户、几代人，有老有小，衣食住行，饮食起居，时时刻刻，年年月月，都要管理好，都要服务好。
    二手公寓市场兴盛不衰
    北京银信光华房地产开发有限公司总经理易小迪介绍，北京二手公寓多在1997年建设，出售价格从20多万到一二百万不止、建筑面积从百来平方米到二三百平方米不等。二手公寓市场的不衰，绝大部分是因为二手公寓的价格远低于商品房(约为同地段商品房的三分之一到三分之二间)而吸引客源的。从一份调查中可以看出：二手公寓购买者中以30岁到45岁间的中青年为主，占全部购买者的54％，他们中的75％已经拥有商品房或其他形式的住宅。在购买者中，外企、合资经营性质企业人员占40％。他们中的大多数在思想上接受国外TheSecondhand，对二手房并不敏感。只要是适合的，还是愿意购买。随着北京市政建设的进一步发展，北京的城区正渐渐扩大。奥运带来的不仅仅是商机，更多的是城市环境的改善、交通的便捷，远郊地区的公寓将因其便宜的价格、高档的居住条件和良好的自然环境而越来越成为人们关注的热点。
    易小迪说，北京的公寓在建筑设计上要进行国际招标，这既是市场竞争的需要，也是价值规律作用的结果。他认为，目前北京的新型建筑，已不再是单纯满足居住的需求，更多的考虑则是，让建筑成为都市的标志。易小迪说，对于高档公寓的建筑开发，国内的设计队伍显得专业化程度不够，尤其是建筑的平面设计，与国际化需求还有相当差距。
    京城写字楼
    写字楼已经成为高尚办公的标签，高尚工作和生活是人们的追求，这无疑就刺激了写字楼市场的发展。北京写字楼产品在经历了产品的竞争和替代后，不断有新品种涌现，这些新品种令人耳目一新。有三种主要类型：
    一是经过住宅发行的边缘性写字楼，也叫商务楼、商务中心或商务公寓，目标客户主要针对中小型创业企业、外地驻京企业，由于配置较好，可以量身定做，与一般的中小型写字楼相比，功能较多，使用率高，花费比较低，推出后取得不俗的业绩。
    二是纯写字楼的上市，以投资为准确定位而受到投资买家的青睐。
    三是个性写字楼的出现，以素面朝天和住宅包装手法胜出。
    四是另类写字楼的兴起，标榜TOWN-HOUSE写字楼满足前卫客户的办公轨迹变化的需要，诸如独立、自由分割、自然采光、功能分配、仓库和人性化都更胜一筹。
    这其中最引人注目的就是个性化写字楼和另类写字楼的出现，标志着房地产产品类型结构的进一步丰富和市场的成熟，同时也标志着写字楼市场概念销售时代的来临。
    个性写字楼及另类写字楼与传统写字楼相比，改变了纯写字楼的市场形象和办公功能，以更趋于人性化、更低的进入门槛、更多的使用功能、更娴熟的推广手法胜出，代表着未来写字楼发展的方向。
    在未来型写字楼的产品设计中，首先从客户的行业特点、工作形态的约定俗成出发，充分考虑到人群的特性和对环境的潜在人性化需求，综合各类写字楼的优点，形成开放性、个性化和共享性强，特别强调生态的空间布置。具体而言，最大限度满足客户二次装修个性发挥余地；共用厨房、共用会议室、共用客房等。为客户提供丰富的共享资源，极大限度地满足了客户的人性化需求，共享大厅、空中花园、咖啡大厅形成了良好的办公生态环境，使身心可以充分放松，人们可以自由进行交流和休闲活动。主题化、个性化、生态化、人性化将是未来写字楼的发展方向。
    专家提醒
    仲量行张艺艺提醒消费者，通过按揭方式购买公寓、希望得到较高回报的投资方式，风险比较大。现在的投资者更多地将租金与售价对比，而忽略了出租经营成本，房产品存在更新换代。投资公寓还要看长线，要动态地看市场。投资时一定考虑几个条件：
    1、租金能不能收回来？
    2、产品能不能保值？包括物业管理综合成本都要考虑进去。不要只期望高租金回报，还要考虑自用、投资结合，所谓“投资自住两相宜”，这样会更实际一点。
    3、不要盲目跟风，这样可能会有一定风险，尤其大笔资金投入，风险更大。